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经济适用房制度效益评价 　　【摘要】 通过对经济适用房制度所需完成的的效率目标,稳定目标,公平目标进行分析与评价,深入探讨经济适用房制度的效益问题,并就经济适用房制度所产生的一些现实问题提出对策与建议。 　　【关键词】 经济适用房;效率目标;稳定目标;公平目标 　　 　　在我国,住房问题的症结体现在大量中的收入家庭的支付能力与具有适宜标准的住房价格之间存在巨大的鸿沟。经济适用房,作为公共住房的一种主要形式,是解决这一问题的有效途径。 　　经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本低于普通商品房,故又称为经济适用房。经济适用房制度在实际运行过程中满足了部分中低收入家庭住房需求,缓解了城市住房压力,保持社会稳定,也在一定程度上拉动了经济增长。但是经济适用房在达到其公平目标时也带了一定效率损失,给房地产市场带来了一些不安定因素。 　　 　　一、经济适用房制度运行的效率损失 　　 　　经济适用房制度在完成其公平目标的同时,不可避免地带来了效率损失。其原因是:我国的房地产市场是一个竞争性的市场,房地产商品的价格应通过供求双方的相互作用自发形成,从而使资源的配置处在有效率的水平上。经济适用房制度由于公共定价,扰乱了本应由市场供需关系自发形成的价格,对经济产生了扭曲影响进而造成了效率损失。 　　下面将通过公共经济学中的相关理论对经济适用房和直接补贴两种方式进行比较,具体阐述公共定价所产生的效率损失。 　　 　　如图1所示:X表示住房量,Y表示其他商品量,U1,U2均为无差异曲线(其中,U2的效用大于U1的效用),AB,A1B1,AB2均为中低收入者不同条件下的收入预算线。其中,AB为中低收入者初始预算线,U1为中低收入者初始效用水平。且此时中低消费者的最佳消费点会在收入预算线的偏上方,因为相对于住房商品,中低收入消费者会倾向于多消费其它商品。 　　当政府对中低收入者实施经济适用房制度后,也就是说此时X商品价格下降,AB预算线随之向外旋转为AB2,中低收入者的效用水平上升达到U2,即中低收入者的福利水平上升,此时政府的补贴???相当于BB2所代表的X商品数量。若政府此时想采用的现金补助制度来达到相同的效用水平U2(在图中表示为A1B1与U2相切),所需的补助额仅相对BB1所代表的X商品的数量。 　　这就表明,现金补助相对于经济适用房制度花费更少;进而可以得出,在政府投入资金相同的情况下,现金补助比经济适用房制度更能够给中低收入者带来更高的福利。经济适用房制度在完成公平目标的同时带来了效率损失,没能很好地达到其效率目标。 　　 　　二、经济适用房完成稳定市场价格目标的程度 　　 　　经济适用房制度的推出可以起到一定程度上稳定房地产市场价格的作用,从而缓解由于高房价带来的负面效应,但也会由于地价的提高带来一些负效应,也会在运行过程中有一些不安定因素的产生。 　　1.稳定房地产市场价格的正面效果 　　(1)经济适用房的成本和价格对房地产价格具有导向作用 。如果将商品房市场与经济适用房市场分成两个相关联的市场来看,在经济适用房制度实施之后,原来购买商品房的需求会有一部分转移到对经济适用房的需求上来。在商品房市场上,短期内供给不变,需求减少,房价也会随着经济适用房的逐步推出而逐步调整,逐步降低,起到了稳定房价的作用。从这个意义上说,经济适用房可以提高市场运行的效率,可以抑制房地产价格的非正常波动。 　　(2)经济适用房可以影响公众预期,由此而影响到房地产价格,使得房价变得合理且稳定。如导致目前房价过高的原因之一,是开发商利用市场信息的不对称有意炒作,以此来影响购房者的心理预期。在公共住房制度下,经济适用房就成了消费者的收益底线, 有利于形成正确预期。此时,开发商炒作的效果就难以发挥,借用经济适用房这个参照系,消费者就可以一步步修正自己的预期并作出正确的选择。 　　2.经济适用房制度所带来的负面效用 　　(1)经济适用房制度会推动地价的上涨,在信息不对称的情形下,短期内有抵消其带动房价的下跌作用的趋势。在公共住房制度下,土地供给将用于两种用途:一是预留作公共住房用地;二是用于商品房开发,进入到土地市场。由于公共住房用地有政策作保障,在土地总量一定时,公共住房用地增加将挤占用于市场交易的土地。经济适用房的制度的实施会挤占商品房的用地,从而导致地价上涨,地价上涨会使得房地产开发商成本上升。 　　在短期内,我国房地产市场的信息不能有可能引起房价的走高。在房地产市场上信息不对称不流通的情况下,房价的走高就会给开发商和消费者一个房产需求旺盛的错误暗示,开发商就会进一步增大商品房开发量。经济适用房的进入其实需求已经得到了一定程度的满足,有可能会使得