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营业税对房地产投资决策影响经济分析 　　 [摘要]随着我国房地产市场的发展,税制改革逐渐提上日程,作为房地产主体税种之一的营业税的改革也引起了人们的关注。论文考察了我国目前的营业税征收现状,阐述了房地产营业税的特点,着重运用税负转嫁理论分析了征收营业税对房地产投资者投资决策的影响力度。 　　[关键词]营业税 税负转嫁 房地产 　　 　　一、我国营业税征收现状 　　营业税是世界各国普遍实行的税种。为了适应社会主义市场经济的需要,国务院于1993年12月13日颁布了《中华人民共和国营业税暂行条例》,并于1994年1月1日起实行。 　　营业税的征税范围包括在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的经营行为,涉及国民经济中第三产业这一广泛的领域。第三产业直接关系着城乡人民群众的日常生活,因而营业税的征税范围具有广泛性和普遍性。随着第三产业的不断发展,营业税的收入也将逐步增长。经过十几年的发展,营业税已经成为我国仅次于增值税、企业所得税的主体税种之一。根据国家税务总局的统计资料,2004-2007年,我国营业税收入分别为3581.97亿元,4232.46亿元,5128.71亿元,6582.17亿元,分别占到税收收入总额的14.82%,14.70%,14.74%,14.43%。 　　营业税的计税依据为各种应税劳务收入的营业额、转让无形资产的转让额、销售不动产的销售额(三者统称为营业额)。在房地产领域,营业税以房地产开发、建设、经营的营业收入为课税对象。国家在房地产的建设实施阶段和销售阶段,分别按房地产项目建造、安装、装饰作业的营业额和房地产转让的营业额征收3%和5%的营业税,对从事房屋租赁业务的单位和个人,按其租赁营业额和3%的税率征收营业税。房地产业营业税收入在营业税总收入中占有较重的份额。 　　二、我国房地产行业营业税现状 　　营业税已经成为房地产行业的重要税种,但从营业税目前在房地产行业的征收范围来看,房地产行业营业税的免征减征范围仍较广,房地产行业的营业税还有较大的征收空间: 　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定:在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人,按销售额征收营业税。 　　但是,根据社会和经济发展需要,政府对营??税的减税免税范围也会适当作出调整。1999年发布的《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税[1999]210号)规定:对个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税;个人购买并居住不足一年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征;个人自建自用住房,销售时免征营业税;为了支持住房制度改革,《通知》还规定,对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入,暂免征收营业税;对按政府规定价格出租的公有住房和廉价住房暂免征营业税;对个人按市场价格出租的居民住房,暂按3%的税率征收营业税。 　　2005年国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)规定:2005年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,应全额征收营业税;将购买超过2年(含2年)的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售,给予免征营业税。 　　较大范围的减税免税,减少了房地产市场的交易成本,促进了我国房地产市场的繁荣,对整个国民经济起到了促进和带动作用。但近几年来,我国房地产市场的秩序在一定程度上受到投机行为的破坏,较低的交易成本给房地产市场投机行为创造了有利条件,投资过热,导致住房价格急速上涨,扰乱了市场的正常运行。 　　为了抑制投机和投资性购房需求,从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管,防止漏征和随意减免。 　　2008年为了刺激楼市需求,贯彻落实国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,12月29日财政部、国家税务总局联合下发《关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2008]174号),明确了个人住房转让营业税优惠政策的执行细则,优惠政策将营业税征免年限从原2006年政策中的5年改为2年。具体调整为:自2009年1月1日至12月31日,个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税,个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税,个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。 　　2009年12月9日,国务院常务会议提出,个人住房转让营业