论未来我国不动产登记法基本原则(二).docVIP

论未来我国不动产登记法基本原则(二) 　　三、申请原则 　　 　　(一)申请原则的涵义 　　申请原则包括以下几层涵义:首先,原则上登记机构只能依当事人的申请进行登记,在法律没有明确规定时,不动产登记机构不得依职权进行登记。其次,登记申请界定了登记机构的活动范围,登记机构不得超越该登记申请范围从事活动。再次,如果当事人提出的申请存在登记的障碍时,登记机构原则上不能主动进行调查,只能给与申请人一定期限以排除障碍。最后,在登记完成之前,当事人可以撤回登记申请。 　　申请原则为许多国家和地区的法律所明确承认。在我国,不少地方性立法和部门规章也都在一定程度上承认了申请原则。《物权法》颁行前承认该原则的立法,如《广州市城镇房地产登记办法》规定:“房地产登记由当事人向房地产行政主管部门提出申请,并按照本办法规定提交申请登记材料”;《吉林市房屋权属登记条例》规定:“房屋权属登记一般由权利人提出申请,经登记机关受理、核准后,颁发房屋权属证书”。《物权法》颁行之后的立法,如《土地登记办法》第6条规定:“土地登记应当依照申请进行,但法律、法规和本办法另有规定的除外”;《上海市房地产登记条例》第15条规定:“申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容记载于房地产登记簿并公示前,撤回登记申请”;《房屋登记办法》第21条规定:“房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,申请人可以撤回登记申请”。 　　 　　(二)申请原则作为我国不动产登记法基本原则的意义 　　1　申请原则是私法自治的必然要求 　　私法自治也称意思自治,它是民法奉行的基本理念。在我国,民事法律也以私法自治为基本理念。《民法通则》第4条规定,民事活动应遵循自愿原则。《合同法》第4条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”私法自治是指人们依据其意思自主的形成法律关系的原则,属于人的自我决定这一普遍原则的组成部分。私法自治意味着“对通过表达意思产生或消灭法律后果这种可能性的法律承认”。基于私法自治,民事主体可以自主的做出意思表示,并依此种意思表示来发生其预期的法律效果,从而最终实现民事主体自主决定、自主安排自己的生活的目的。私法自治包括两项基本规则:一是行为自由,二是为自己行为负责。这是一个事物的两个方面,正是由于民事主体享有行为的自由,可以依据自主的意思从事行为,它才应当为自己行为负责;如果民事主体的行为不是自由的,它就不应当为该行为负责。在一个法治国家中,政府应当是有限的服务型政府,公权力的行使受到法律的严格限制,任何公权力的干预和管制行为都应被严格限定在法律授权的范围内。凡是社会成员的私人事务即私法领域中的事情,只要不涉及公共利益、公共道德和他人的利益,都应当交给当事人自行决定。民事权利的取得或消灭应依当事人的意思表示而发生,原则上无需国家的协助或批准。尽管在特定的情形中,基于一些特殊的考虑,如维护交易的安全、公开当事人从事之法律行为的效力或者促使民事主体谨慎的行为,法律会将要求当事人的民事活动采取特定的方式,如进行登记或采取书面形式,并将民事活动的效力系于该特定方式。但这只是基于正当目的而对意思自治所做的必要干预和限制,并不意味着排除甚至取消了当事人的意思自治。 　　当事人从事不动产物权交易――即设立、变更、转让或者消灭不动产物权的民事活动显然属于私法自治的范畴,法律对当事人变动不动产物权的意思表示应予承认,使之得以发生当事人所期待的效果――物权变动效力。为了能够使不动产物权交易更加明晰并维护不动产交易安全,《物权法》对基于法律行为的不动产物权变动采取了登记生效要件主义(第9条第1款、第14条等),即对物权变动效力实行所谓的“登记强迫”,不登记则不发生物权变动效力。然而,登记强迫只是就物权变动而言,并不意味着《物权法》强制从事不动产物权交易的当事人必须申请登记,更不意味着对那些不申请登记的当事人给与处罚。在基于法律行为的不动产物权变动中,物权变动的效果从根本上来说是依当事人的意思表示而发生的,是当事人所预期的。登记只是物权变动的一个附属生效要件,并非物权变动的根源,没有当事人的意思表示,不可能发生物权变动的法律效果。不动产登记法虽然是程序法,实行严格的法定主义,具有强行法色彩,但并不能排除私法自治。相反,严格的登记程序只是为了使不动产物权交易清晰与安全,这不仅是服务于公众利益,也是为了能够更好的实现当事人的意思自治。故此,我国不动产登记法应当以申请原则为基本原则,这是私法自治的基本要求。 　　从以往我国的不动产登记立法来看,虽然也规定登记应依当事人申请进行,但并未充分贯彻申请原则。例如,一些立法往往强制当事人必须在某一期限内申请登记,甚至对不申请登记或逾期申请登记的当事人收取逾期登记费。这样的规定显然不符合申请原则,完全违背了