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调控房地产价格关键――土地和金融 　　房地产市场的健康发展影响整个国民经济的发展，特别是房地产市场的标志性指标之一----房地产价格具有经济形势的指示作用。从2001年到2004年，房地产价格上升速度较快，特别是从2003年后半年开始房地产价格上涨迅速，尤其是2004年，房地产价格飞涨，特别是有些城市房地产的销售价格上涨超过20%，由此引发了对房地产价格的关注，笔者观点：一是在经济“起飞”时期，房地产价格必然上涨；二是房价收入比与银行的支持力度有关，在目前的支持力度下，房价收入比可以达到10；三是构建房地产价格合理水平模型，调节房地产价格的关键因素是土地和金融，土地决定房地产的供给，金融决定房地产的需求，土地的供给弹性较小，因此调节房地产价格还以金融措施为主。 　　一、经济“起飞”时期房地产业高于国民经济的发展是正常的 　　我国房地产业的处于快速增长阶段，也可以说是高位增长，根据著名房地产专家曹振良教授在上个世纪90年代提出的，房地产业发展倒U曲线理论。所谓房地产业发展倒U曲线是指一个国家经济起飞时，随着国民经济或人均GDP的增长，房地产业以高于人均GDP的增长速度，加速增长；但是随着人均GDP的进一步增长，房地产业发展速度逐渐放慢，直至与人均GDP同速，甚至低于人均GDP的增长速度，其发展轨迹呈倒U曲线。因为经济起飞时期制约房地产业发展有两种因素，即常规因素和超常规因素。在这里所谓常规因素，是指一国经济发展的任何时期对房地产业发展起作用的因素。所谓超常规因素是基本只有在经济起飞初期到经济发展成熟为止这一个时期内，对房地产业发展发挥作用的因素。常规因素和超常规因素的作用使国民经济经过一个时期快速增长以后，进入平稳持续发展阶段，影响房地产业超常发展的因素，有的继续发挥作用如城市化，有的作用减弱如旧城改造。经过拐点，就整体而言，作用的力度下降，直至基本消除进入常规发展。我们认为目前房地产发展处于快速的增长阶段。 　　正是由于房地产发展存在两种因素，从而房地产业具有双层产业地位，常规因素使房地产具有基础产业地位，而超常规因素使其具有支柱产业的特性；也正因为有超常规因素存在，才使房地产业发展呈倒U曲线型，才使房地产业高位增长成为可能。房地产价格长期趋势的增长，在经济“起飞”时期，房地产价格快速提高，冲顶之后，房地产价格平稳缓慢增长。 　　二、对以房价收入比衡量房地产价格高低的再认识 　　一个家庭年收入与一套房屋的价格之比，称为房价收入比。目前流行“１比４至１比６”的说法，是２０世纪９０年代初世界银行专家安瑞荷马来华进行房改研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。联合国人居中心认为房价收入比不应超过3：1，世界银行则认为不应超过5：1。对联合国和世界银行的房价收入比衡量房地产价格，笔者有不同的看法：因为目前绝大多数买房者在买房的时候都按揭贷款，我国房地产按揭贷款最高贷款额度可以达到8成，最长贷款期限是三十年，在银行的支持下，可以使房价收入比提高。 　　假设银行最大的支持力度是：（1）银行最高贷款期限30年，最高贷款额度80%；（2）目前贷款年利率5.04%；月利率为4.2‰；（3）每月还款额按照银监会出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》不超过月收入的一半，这里按最大值一半计入；（4）每月按等额还款方式还款：月还款额=总贷款*月利率（1+月利率）30*12/[（1+月利率）30*12-1]； 　　房价收入比＝房地产总价/户均年收入 　　＝总贷款/{80%*12*2*总贷款*月利率（1+月利率）30*12/[（1+月利率）30*12-1]} 　　＝[（1+月利率）30*12-1]/[80%*12*2*月利率（1+月利率）30*12] 　　＝[（1+4.22‰）30*12-1]/[ 80%*12*2*4.22‰(1+4.22‰)30*12] 　　＝9.6 　　房价收入比可达到9.6，接近10倍，这就是我国现实的最高可支付的房价收入比，这就解释了为什么我们国家有些城市房价收入比达到10以上还有比较旺盛的需求,特别是高收入阶层,恩格尔系数越低,越能承受高房价收入比,因此,提高利息率虽然能真正降低房价收入比,但是对高收入者限制小于对低收入者限制，不但没有起到对低收入者的鼓励作用，反而有抑制作用。 　　我国的房屋价格与房屋消费与国际上发达国家的房屋价格与房屋消费是不可比的。我国的房屋消费处在初期阶段，老百姓都有急于改善住房的需求，而发达国家不像中国这样有急于改善住房的需求，所以即使房价高点，也希望有一套自己的房子。在发达国家与地区重要城市商圈房价收入比也会比较高，但仍然会处于与消费能力比较相合的水平。 　　中国目前的房价收入比虽然高于发达国家城市水平，然而已经比上世纪90年代末发达水平较低的中等城市数值低