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谈对如何搞好房地产开发项目管理探讨 　　【摘要】房地产行业是国家支柱产业，在我国，房地产开发企业的项目管理历史较短，缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。本文试图通过对当前我国房地产开发项目管理的初步探讨，改进和完善项目管理模式，提高房地产项目管理水平。 　　【关键词】房地产开发；探讨；项目管理 　　 　　前言： 　　房地产业属于第三产业,即是国家支柱产业,因此，一座房屋质量的好坏,直接关系到社会经济的发展和广大业主的切身利益。2011年5月11日，国家统计局发布4月份主要经济数据。数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%,其中住宅投资9497亿元，增长38.6%。全国房地产开发景气指数为103.19。针对这一现象,作为房地产开发经营者，不仅要牢固树立“质量第一”的观念,而且还应以战略眼光探讨和研究技术管理策略和措施。另外,房地产开发业主方项目管理的核心是目标控制,自项目开始到完成,通过项目策划和控制,以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。要使房地产开发业做大做强,必须加强内部管理,增加外部优势,提高自身竞争力。下面就针对房产开发管理这个问题进行探讨分析。 　　1 房地产开发项目管理含义： 　　房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产项目管理融合了项目管理实践经验,系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具,使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。 　　确切地讲，房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。 　　房地产开发项目管理的具体流程步骤： 　　1.1 其在计划管理方面。对房地产开发项目进行计划管理,能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。也就是说,通过使用一个动态计划管理,将工程项目全过程和全部开???活动纳入计划轨道,从而使项目有序地达到预期总目标 　　1.2 其在组织管理方面。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行,以及根据有关法律法规,建立各种规章制度,形成一个高效率的组织保障体系,使项目的各项目标得以最终实现 　　1.3 其在协调管理方面。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境,保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间,以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系,吸纳融通资金,寻找材料设备供货渠道,广揽优秀设计和施工队伍,获得市场竞争优势,促进产品销售。在各种协调之中,人际关系协调最为主要,项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。 　　1.4 其在控制管理方面。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制,并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段,采用项目分解,各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施,对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制,以确保开发项目用最少的投入,获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。 　　2 明确房地产开发项目管理实施前存在的问题 　　2.1 所谓凡事要对症下药，我们要在了解问题的基础上才能更好地解决问题。根据开发公司规模和发展状态不同，房地产开发项目管理组织结构，不外职能型、项目型和矩阵型三种基本形式，但其项目管理的具体目的是基本相同的，就是在规定的时间范围内，确定的投资规模内，把开发项目一次性做好。因此，就我从事这一行业略谈一下我对其存在的一些问题进行阐述： 　　2.1.1 在项目决策前，对于可行性的问题不予与重视 　　就土地方面来说，当前通过政府一级市场，以“招拍挂”形式获得开发土地，一味追求拿地，对项目开发前景不进行深入的可行性研究，甚至不进行或来不及进行可行性研究，投资决策仓促盲目，导致了一系列的问题，如在获得土地后才进行有针对性的策划和研究，对市场的应对受限于土地规划条件，导致规划、设计只能够按照政府要求进行开发，而政府的政策有时是在调整的，因此开发风险明显加大。 　　2.1.2 对于有关的具体方案规划和施工图的设计，没有亦或是缺乏设计监理 　　对图纸的不重视。在施工图纸会审时，甚至施工过程中发现的设计问题很多，在工程实施过程中发生了大量的设计变更。忽视总体规划和施工图设计对项目投资控制的重要性，设计监理仅承担设计变更监理责任，出现工程返工等质量问题，造成投资浪费和工期延误。 　　2.1.3 在建设施