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【逸彩庭园·逸景轩】 推售部署补充建议 本项目小高层电梯洋房【逸景轩】内部认购已进行了近2周时间，但业绩与预期目标有一定差距。根据现场销售人员所反馈的信息，目前影响客户的未成交原因主要有以下几点： 推售的楼层较少，未能满足客户需要； 额外优惠折扣缩减的幅度较小，对客户的触动性不大； 管理费比竞争对手、以及前期的多层高； G1栋各单位的厅间隔不够方正、没有厅出阳台，客户接受程度相对较低； G1栋01单位与D区对望，私密性受到影响； 销售通道经过G2栋，不少客户对G2栋感兴趣，持观望态度； 交通配套设施不足； 生活配套设施未完善； 部分客户需求多层单位。 受以上原因影响，目前【逸景轩】的销售情况较为缓慢。为了改善本项目现时的销售情况，敝司对销售部署作如下相关的补充建议： 优惠折扣、优惠时间（现在起实行，至10月7日止） 由于目前优惠折扣以1%递减，相差的金额较少，对客户的剌激作用不大，反而因价格的提升，对销售形成一定的压力。因此，敝司建议：在认购期间延用前期额外95折的优惠折扣，如销售数量超过24套，则按照《推售部署》，以1%幅度递减额外优惠折扣。 未推出单位销售方式（现在起实行，至10月7日止） 如客户强硬要求购买未推出的楼层，可由销售人员向销售主管提出申请，销售主管可根据实际情况决定是否向客户出售该单位，但应尽可能保证成交额外折扣在96~97折之间。 诚意金认购方案 建议实行时间：2003年9月20日至30日 本项目小高层推出以来，入场客户数量并不算少，但成交量并不大，其中一个原因是在国庆前客户持观望态度，并与周边竞争对手比较。为了促进客户的回头率，增加成交机会，建议本项目收取客户诚意金，并给予客户额外优惠。具体方案如下： 认购形式 客户通过下1000元诚意金（可退），获赠半年管理费。 目的： 避免因过长的等待时间造成诚意客户流失； 通过下诚意金的形式让该批客户获得额外优惠； 提高客户回头率，增加成交机会。 具体操作 折扣优惠 额外95折+半年管理费 认购流程 客户下诚意金保留优惠折扣，诚意金金额为1000元； 由发展商财务人员开具诚意金收据； 由经纬销售人员填写《认购意向书》（一式三份，发展商、经纬、客户各保留一份）； 客户保留收据及认购意向书，作为日后选定单位及折扣优惠的依据。 管理费 由销售人员向客户讲解物价局批复的管理费为2.2元/㎡，现时已通过发展商补贴，把管理费降至1.8元/㎡，以此增加客户的认同。建议发展商在9月25日前，对物业管理成本进行核算，尽可能将目前的管理费控制在1.6元/㎡左右。 户型间隔缺点弱化方法 厅转角 由于目前到访的客户大部分为年纪相对较大，以二次置业为主，因此，对G1栋厅的转角设计较难接受。为了进一步令现时销售人员所说的法式内嵌阳台更有说服力，建议发展商通过特色设计（如：室内绿化角或装饰柜、酒柜之类），对该户型缺陷进行弱化。 建议完成时间：9月26日前 01单位房间 由于01单位房间与D区对望较为明显，而挂窗帘又影响房间采光，建议将01单位的窗帘换成窗纱，引导客户如何在保证室内自然采光的同时解决对望问题，加快接下来的销售进度。 建议完成时间：9月19日 装修标准展示牌 建议在交楼装修标准示范单位内设置装修标准说明水牌（如二期盈轩的形式），既可向客户明确交楼装修标准，体现“升级”概念，同时也可一定程度上转移客户对户型间隔缺点的注意力。 建议完成时间：9月19日 推出G2栋部分单位 为了加快销售进度，保证在公开发售当天有效营造销售气氛，建议推出3层G2栋单位。 楼层：2、5、7 价格：G2栋价格在19日中午前制定 交通配套设施完善 本项目虽然位于滘口车站旁，但由于公交线路并非直接经过本项目，而看楼班车车次较少、线路单一，未能有效改善本项目的交通状况，因此，交通成为一直以来制约本项目成交的最主要因素之一。 为了增加客户对本项目的认同度，体现小高层单位“升”级后的高度性价比，敝司对改善本项目交通条件作如下建议： 增加看楼专车线路 本项目现有看楼车线路两条（荔湾线、芳村线），在周六、日会安排花地湾地铁站C出口的看楼专车路线，建议在平时非展销会时间均保留该看楼线路，以业主专车形式定点开出，从而使本项目交通线路与地铁站直接相连，方便业主出入的同时，增加客户的认同度。 建议完成时间：9月19日 增加看楼车班次、延长服务时间 本项目现时看楼车基本每小时一班开出，而且时间从7：00~18：30，中午11：30~14：00停开，未能满足业主的出入需求。建议增加看楼车班次，从每小时一班缩短到半小时（或20分钟）一班，同时把服务时间延长至晚上21：00，中午不停开。 建议完成时间：9月19日 尽快引入公交线路 虽然本项目已引入277，但由于该线路主要行走于芳村、南海，对业主出入市区作用并不大，而且与看楼车线路有所重复，