新聚仁河南新乡大盘开发市场研究3.pptVIP

占地面积：189.4公顷 总建筑面积：294.61万方 物业形态： 220万住宅部分：御景园、天安花园、华丽家族、联洋新苑、联洋花园、联洋年华、联洋别墅、中邦风雅、中邦晶座、水清木华、金色维也纳、四季雅苑、御翠苑、千秋别墅、九间堂、当代清水园、第九城市、仁恒河滨园、吉云公寓。 70万方公建配套：证大?大拇指商业广场以家乐福超市作为主要商家，星巴克、好乐迪、唐朝、许留山、必胜客、棒约翰、巴黎三城、肯德基、麦当劳、味千拉面，大食代等国际知名的公司连锁店。 联洋社区——基本信息 * * 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 酒店市场——产品 四星 酒店 新乡国际酒店 新乡宾馆 温泉会议中心 三星 酒店 黄河宾馆 新飞大酒店 新乡大酒店 连锁 酒店 如家 美宜家 中州快捷 新乡酒店产品与其城市发展脱节，现有酒店以中低档为主，难以满足城市日益增长的对高端酒店的需求。 酒店市场——小结 商务需求旺盛 商务需求为客源主力，市场无淡旺季之分， 各酒店入住率常年维持在80%以上的高位； 整体档次偏低 现有酒店以中低档产品为主，高端酒店匮乏； 四星级酒店日租金在265-390元，三星级酒店与连锁酒店价格120-168元 城东缺乏酒店供应 现有酒店集中在内板块， 城东区域无正在经营的酒店，未来规划两个5星级酒店。 酒店市场——本项目对接 本项目特征： 随市政府、CBD、交通枢纽等市政规划逐步完善，城东区域将催生出大量酒店需求； 本项目位处市政府与交通枢纽之间，具备很好地运营酒店物业的外部条件。 建议本项目可设置高星级酒店与经济型商务酒店，作为本项目的地标形象。 PART2 房地产市场分析 公寓市场分析 别墅市场分析 商业市场分析 办公市场分析 酒店市场分析 本项目物业形态建议 本项目物业形态建议 根据上述市场分析结论，本项目适宜设置公寓、别墅、酒店、社区商业四种物业形态。 PART3 规划指标建议 利润最大化原则 市场容量最大化原则 项目容积率建议 项目经济测算 分期开发业态配比 本项目物业价格估算 公寓价格估算： 本项目价格推导将先从住宅市场平台入手，从本项目所处的区位条件推导出住宅产品的市场价格再通过市场现有的住宅和联排、叠加和商业产品组合的价格系数做对比，推导出联排、叠加和商业产品的市场价格； 城东板块内个案单价段在2800-4200之间，价格的差距，主要体现在区位条件的差异； 本项目区位位于城东板块最外围，据市中心距离远，从目前来看，区位条件较弱； 本项目小高层、高层公寓现价值2800元/平方米。 城东理想城洋房价格3900元/平方米，高层公寓价格3200元/平方米，高层与洋房价格差1：1.2； 本项目洋房现价值3360元/平方米。 本项目物业价格估算 别墅价格估算： 目前市场上在售叠加别墅仅森林半岛，该案住宅与叠加价格比为1：1.4； 以此估算，本项目叠加现价值3920元/平方米。 目前市场上在售联排别墅仅小城森林，该案产品打造缺陷明显，对销售价格影响较大，参考价值低； 绿地别墅项目，住宅与双拼价格比为1：2，住宅与独栋价格比为1：2.5； 当地市场联排别墅与住宅价格比应在1：1.4-2之间，取中间值1：1.7 以此估算，本项目联排现价值4760元/平方米。 本项目物业价格估算 商业价格估算： 目前城东区域在售项目中，世纪城、伟业均有大量社区商业可售，住宅与商业价格均在1：1.8； 以此估算，本项目商业现价值5040元/平方米。 方案一：容积率1.7 测算前提： 测算结果： 销售收入：740803万元 直接费用：521007万元 间接费用：85563万元 税收费用：54949万元 税后利润：164847万元 静态利润率：28.62% 物业类型 比例 面积(万m) 预计售价（元/m） 楼板价 联排别墅 10.80% 24.46 4760 400 （预估） 叠加别墅 7.20% 16.30 3920 花园洋房 12% 27.17 3360 小高+高层公寓 65% 147.19 2800 商业 5% 11.32 5040 注： 建安费以同级别城市别墅600元/m、洋房1000元/平方米、公寓1800元/m、商业2500元/m估算； 楼板价参照2010年成交的本项目西侧2009-6地块楼板价估算（该地块土地成交价格85万元/亩，容积率3，折合楼板价422元/平方米） 商业体量按照其他城市同类大盘商业配比标准估算。 （下同） 方案二：容积率2.0 测算前提： 测算结果： 销售收入：841099万元 直接费用：635009万元 间接费用：97147万元 税收费用：