绿地2008年徐州商务城项目研究（4）.pptVIP

酒店式公寓 咖啡屋 水景餐馆 茶坊 品牌精品零售店 国际酒店 经济型酒店 大型超市 甲级标准写字楼 百货公司 国际高档购物中心 中小户型产权销售商铺 商业休闲街 酒吧街 餐饮娱乐 精品家居 精品商铺 金鸡湖商业广场业态组合 苏州工业园区的成功经验： 1.注重产业优化升级。园区开发坚持走经济国际化和新型工业化发展道路，着力推进高新技术产业化，始终坚持招商龙头地位，突出择商选资理念，累计引进合同外资316.8亿美元，实际利用外资134.5亿美元，注册内资1156亿元，形成了内资外资双轮驱动发展格局。 2.注重科技创新跨越。把科技进步作为立区之基、强区之本，不断加快科技发展。从科技投入看：累计投入超过150亿元，科技三项经费连续3年翻番，R＆D投入占GDP比重达3.4%。截至目前，区内集聚了海外留学人员创办企业200余家，跨国公司和国家级研发设计机构90余家，软件和IC设计企业100余家，一批技术创新型、本土孵化型、原始创新型自主知识产权亮点企业呈现快速裂变增长态势。 3.注重城市能级提升。加快环金鸡湖中央商务区、阳澄湖生态旅游度假区、独墅湖科教创新区“三大板块”建设，致力于营造良好的综合环境。一是坚持规划先行。二是适度超前投入。三是完善城市功能。 4.注重体制机制创新。1994年，国务院批复同意，园区可以在坚持和维护国家主权的前提下，自主地、有选择地借鉴吸收新加坡经济发展和公共管理方面对园区适用的经验。十三年来，累计派出2000余人次赴新加坡学习培训，确立了全新的“亲商、富商”理念，建立了对企业“全过程、全方位、全天候”的服务体系，形成了科学规范的管理秩序和法治化环境。 第三部分 案例研究总结与项目发展建议 绿地商务城人口导入措施建议 商务城人口导入主要依托政府引导、经济发展、住宅供应三个方面： 政府引导 在人口导入的背后，首先需要的就是政府对于新区的产业支持 政府引导是人口导入中最关键的因素，这完全依赖政府对这一地区的产业发展规划目标。 政府可以通过各项税收金融政策引导相关企业入驻新区，吸纳高素质人口 政府职能部门或者有行业领导作用的机构率先入驻新城区或本项目内 经济发展 经济发展和产业发展密不可分，合理的产业发展能够促使当地经济快速发展 在产业集聚到一定程度，将催生出商务中心和商业中心，从而更有利于人口的导入 商务城的开发节点与新城区发展、基础设施等工程建设节奏相配合，做到借势发展 结合区域内产业发展速度，而制定商务发展周期 住宅供应 经济发展和产业发展密不可分，合理的产业发展能够促使当地经济快速发展，从而吸纳高素质的人群聚集，为住宅开发奠定基础 在产业集聚到一定程度，将催生出商务中心和商业中心，从而更有利于人口的导入 住宅供应随之兴起，随着住宅的成交，迁入的长住人口将逐渐增多，有利于新的聚居区的形成 住宅推广销售建议 利用机场、轨道交通等各项里好，突出未来本区域的发展优势，有效的进行整个区域的形象推广 在宣传推广和产品设计上，都要和徐州老城区的住宅楼盘形成错位，房型设计侧重功能型和舒适型，吸引老城区的购买客群 良好的住宅品质是有效的竞争力之一，通过良好的品质吸引更多有较高居住需求的客户 进行准确的客户市场定位，瞄准客户需求，设计住宅产品 绿地商务城办公、住宅推广建议 办公楼推广销售建议 利用机场、轨道交通等各项里好，突出未来本区域的发展优势，有效的进行整个区域的形象推广 在办公楼的定位中如针对创业型客户，可以给予此类公司注册方面的税金优惠，吸引其购买入驻，形成企业孵化基地 在办公楼的定位中如针对中小企业，可以选择给予较好的物业管理设施和先进的人事行政管理设施，吸引其从徐州其他区域搬迁至此 在产品上，建议做更多的创新，通过层高、房型、装修的特色，形成有效的市场区隔，从而吸引更多的客户 绿地商务城办公、住宅推广建议 新城区同步开发企业策略 项目地位： 新城区最大，功能最齐全的项目 新城区商业开发标志性项目 徐州新城区国有资产投资总公司 06.11.23 70.2 37200 37200 530 商住办综合 新城区大龙湖东侧 2006－9 徐州新城区国有资产投资总公司 06.11.23 72 55100 55100 765 商住办综合 新城区大龙湖东侧（二号地） 2006－8 （一号地） 恒基中国地产有限公司 06.5.19 66 54170 54170 820.8 商住办综合 新城区大龙湖东侧 2006－8 单价（亩） 总额 竞得人 　 成交 　 成交价（万元） 挂牌起价 　 面 积（亩） 　 规划 　 地块位置 　 地块编号 　 2006年新城区出让地块一览 入驻企业分析 2007－2008年新城区出让地块一览 中铁房地产开发有限公司 41000 41000 ≤2.0 居住 286