同策2010年昆山城市房产研究（下）.pptVIP

从价格梯度上来看，一般是前进路沿线为代表的中心城区的办公楼价格要高，基本在10000元/ ㎡ ，花桥板块由于其地段和规划优势，价格也在10000元/ ㎡以上。而城东开发区和城南等一些区域的稍低些，城东价格在8000元/ ㎡ 左右。 元/ ㎡ 写字楼市场——价格分析 早期开盘的一些老项目如曼哈顿国际和现代广场，去化率基本上都在70%以上，现在已经是尾盘。而新开的项目则是通过前期预定或者是开发商自己的意向客户去化，如中茵世茂和新鼎岸，不过整体去化幅度不大。整体市场的需求量不大。表明昆山目前写字楼市场尚不活跃。 写字楼市场——去化情况分析 元/㎡/天 由于昆山市的写字楼的规格档次参差不起和分布也不平均，所以租金水平也有较大差距。中心城区配置较好的办公楼如曼哈顿国际和中茵世贸广场，租金都在1.5元/平方米/天以上，位置稍偏但配置比较好的现代广场租金也在2元/平方米/天左右。其他项目不是标准偏低就是区位较偏，因此租金水平较低。 写字楼市场——租金分析 昆山写字楼购买客群主要为成长型和贸易服务型企业及初创型企业 其次为外地企业办事处及分支机构和投资客户。 客户 特征 关注点 外地企业办事处及分支机构 资金雄厚，对租金不敏感 只租不买 需求形象 对昆山现状写字楼不满意 形象高档 市中心繁华地段、交通便利 配套完善 成长型及贸易服务型中小企业 规模不大，对办公面积要求不高 有一定实力 对使用成本和租金较敏感 对改善环境较急迫 高性价比 形象贴近写字楼、商务配套齐全 户型空间可变，能自由组合 可24小时办公 初创型企业 处在发展阶段，实力不强 对租金和物管费很敏感 可换可不换，不急迫 总价 实用率高 办公和居住一体 投资客 台湾、上海的投资客居多 大型企业的高管 地段/区域发展规划/升值潜力 总价/投资回报/市场出租情况/租金回报 产权年限 写字楼市场——客户分析 总 结 4 昆山近年来经济的迅猛发展为其城市房地产的迅速发展提供了良好的基础。 天然的区位优势、通达的大区域交通以及良好的规划助长了近年来昆山房地产的迅速发展。 但整体市场的供求矛盾开始显现，未来的可预计供应量巨大，而需求量却由于政策调控以及其他因素，不能与巨大的供应量相平衡。 昆山近年住宅市场较为火爆，开始进入了大盘开发时代，但产品以小高层高层为主，辅以少量的别墅和多层公寓，产品类型不够丰富。近年价格上涨幅度较大，热门片区的均价已经近10000元。 商业市场上，街区型商业占据最大比重，专业市场和底商也有不小比例，大型商场相对比较稀缺。但居民商业消费需求较旺盛，商业发展潜力较大。 纯正的酒店式公寓市场需求并不大，新盘里面难有纯正的酒店式公寓供应。在售产品的酒店式公寓多为经“包装”的小户型投资产品。 企业对办公的需求持续增长，昆山办公楼市场开始逐渐成形。 宏观层面 中观层面 ——配套（会所） 3000平米滨湖专属私人会所 会所内开设SPA水疗馆，室外游泳池，滑水水道等水上休闲设施，同时还配备卡拉ok厅，棋牌室，给度假生活带来全方位的高品质服务。 另外，在生活设施方面，设置小超市，小餐厅、小医疗室。 别墅个案分析——纳帕尔湾 ——户型 各户型的楼层均为2-3层，面积210-300平方米之间 户型设计较为常规，联廊设计略有巧思 E1户型一层 E1户型二层 E6户型一层 E6户型二层 E6户型三层 别墅个案分析——纳帕尔湾 ——市场表现 纳帕尔湾分四期开发，截至当前批准销售套数226套，目前已去化193套。 一期2009年5月16日开盘，共推85套类独栋精装修别墅，主推210-290㎡的精装修别墅，总价在300—450万，均价为14500元/㎡（含装修，下同）。此批房源部分临湖，紧邻会所 ； 纳帕尔湾二期2009年10月17日开盘，本次推出的房源面积为210-300㎡，为精装修房源，售价在16500元/㎡，总价350万元/套起； 三期2009年11月28日正式开盘，首批推出30套210㎡-300㎡的精装修独栋别墅，价格为18500元/㎡，2010春节后加推第二批房源，面积210-290平米，均价21000-22000元/㎡，目前在售三期最后一批房源，面积210-290平米，均价21000元/㎡，一周内付足首付，即可获95折优惠 ； 四期开盘时间未定。还有约50多套的体量。 别墅个案分析——纳帕尔湾 ——客户 从成交的情况看，纳帕尔湾的客户主要为上海的本地客户； 也有部分纳帕在北京的老业主。 3分钟到抵苏沪高速入口，半小时跃入上海市区中心，距上海虹桥机场28公里，半小时即可抵达，10分钟到达上海青浦城区。纳帕尔湾与上海市区保持着恰当的距离。真正做到了离城不离市，惬意生活与都市繁华随心掌握。 上海客户主要追求着这段精致的距离。 老业主则看