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公租房REITs住房公积金方案探索 　　[摘要]杭州市公租房建设存在较大的资金缺口，而公租房租金虽然不低，但是投资回报率也不高，而且面临很多复杂的管理问题，社会资金都处于观望状态。当前杭州市住房公积金闲置资金较多，利用效率很低，如果能利用公积金闲置资金，构建公租房REITs模式，可以在保证公积金缴存人状况至少不恶化的前提下，解决目前公租房建设资金不足的问题，使杭州市政府与低收入住房困难家庭状况都获得显著的帕累托改进。 　　[关键词]住房公积金；闲置资金；公租房REITs；杭州市 　　[中图分类号]F293.33　[文献标识码]A　[文章编号]1008-4738(2012)01-0056-04 　　公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一种保障房。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向承租人出租，包括一些新的大学毕业生以及一些从外地迁移到城市工作的群体。当前杭州市公租房建设存在很大的供需缺口，建设资金不足是主因。REITs(房地产信托基金)作为国际上重要的房地产融资手段之一，在我国大陆还未尝试。杨大楷(2011)、田秋生和李嘉莉(2011)、刘颖和马泽方(2011)、冯志艳(2011)以及郑磊(2010)等认为，如果能够利用REITs为廉租房、公租房等保障房融资，则在解决保障房的资金瓶颈问题的同时，还可以提高REITs的政策获准可能性，从而解决目前房地产市场融资的来源与风险都高度集中于银行的问题。 　　一、杭州市公租房建设及公积金运用现状 　　1.杭州市公租房建设滞后，供需缺口很大 　　2004年，杭州开始探索以保障性租赁住房途径解决“夹心层”住房困难，为解决新就业大学毕业生等特定群体过渡性住房需求推出了创业人员公寓。2005年在全国率先开展经济适用租赁住房政策的研究工作，探索采用租赁手段，通过“政府引导，市场运作”模式解决符合条件但无力购房的“夹心层”群体实际困难。2007年拨付7100万元专项资金购置首批274套经济租赁房源。同年，为解决市区外来务工人员的住房困难问题，推出了外来务工人员公寓。在区级建设的“两项公寓”正式成型的同时，明确以各区为责任主体，每年开工创业人员(新??业大学毕业生)公寓和外来务工人员公寓20万平方米。2008年又出台了《关于加快创业人才(大学毕业生)公寓和外来务工人员公寓建设的若干意见》，进一步明确两项公寓的各项建设制度。 　　2009年2月，在前期实践探索和需求调研的基础上，率先在全国建立了同时惠及两个“夹心层”的经济租赁住房制度，出台了《杭州市区经济租赁住房管理办法(试行)》，并逐步对原有的区级创业人员(新就业大学毕业生)公寓及外来务工人员公寓进行有机整合，形成了具有杭州特色的市区两级共建经济租赁住房格局。2009年4月，成立了杭州市租赁房建设管理中心，负责市本级经济租赁住房建设和管理工作。7月，《杭州市区经济租赁住房管理细则(试行)》出台实施。11月，开始了面向“两个夹心层”的试点工作，推出房源97套。12月底，市本级首个经济租赁住房项目――半山田园地块33万多平方米经济租赁住房项目正式开工建设，并从已筹集的房源中调剂1023套房源用于公共租赁住房配租。2010年，杭州将市本级建设的经济租赁住房和各区建设的新就业大学毕业生、外来务工人员公寓统一更名为公共租赁住房，纳入了统一管理，并进一步扩大公租房试点范围，推出600套房源。同时，新增城西塘北、庆隆、蒋村、城东牛田、三里亭、城北花园岗等6个地段优越、配套成熟的地块，用于2010年公共租赁住房项目建设。到2011年底，市、区两级公租房累计配租8163户，已建、在建和筹集的公共租赁住房超过233万平方米，到“十二五”期末，杭州公租房保有量将达到300万平方米，可极大地缓解阶段性、过渡性住房困难问题。 　　但是，相对巨大的市场需求，目前公租房的建设力度显得非常滞后。根据杭州市统计局公报显示，杭州市常住人口为870.04万人，全市常住人口中市外流人人口为235.44万人，造成人口总量大幅增加的主要原因是来杭务工、投资创业、经商、就学等市外人口大量迁移流入。另外，杭州市家庭户规模逐步缩小，既有生育水平不断下降，单身外来务工人口流入增加的影响，也有年轻人婚后独立居住增多、独居老人增加的因素。大量的外来人员以及人口的其他变化对公租房的巨大需求与目前的建设力度形成很大的供需缺口。面对巨大的公租房需求，如果全部由政府大包大揽，无论是时间还是财力都无法满足市场需求，因此如何吸引社会资金进入以加快公租房建设的速度成为一个全新的探索。 　　2.杭州市住房公积金的缴存用现状与主要问题 　　住房公积金制度是我国法律规定的重要住房保障制度之一，具有强制性、互助性等特点。职工个人缴存的住