浅议开征物业税必要性.docVIP

浅议开征物业税必要性 　　【中图分类号】F810.424 【文献标识码】A 【文章编号】1009-5071(2012)02-0394-03 　　 　　 　　2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”由此，物业税一词进入百姓视野。财政部在2007年3月提请十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。 　　1 房地产业税收现状? 　　 物业税开征将有可能提速的一个重要原因是，房地产业已经成为偷逃税重灾区。? 　　 来自国家税务总局的信息显示，房地产业是惟一一个连续3年被列为税务专项稽查的行业，“房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，部分地区约有90%的房地产企业存在涉税问题”。? 　　 房地产业涉税违法行为主要表现在:在销售商品房时，不按规定向购房人开具发票，隐瞒销售收入；少报税款或逃避纳税；不按配比原则进行会计核算，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；商品房代销商不按月向房地产开发企业结转售房款，造成税款不能及时入库；长期拖欠税款等。? 　　 房地产业是高利润、高收入行业，所提供的税收应该是十分可观的。在世界发达国家，房地产业税收占地方总税收的10%以上，但在房地产行业迅猛发展的中国这一比例却不到7%。除了房地产开发商追求利润最大化外，根本的问题在于房地产开发流通环节税费多，税费负担重，从某种程度上促使了房产商去投机和偷逃税款。 　　2 何谓物业税? 　　 物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。比如公路、地铁通车后，沿线的土地价格就会提高，相应地，每年应缴的物业税也会跟着提高。? 　　 中国物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不??征。基本原则是，科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。? 　　 根据这一设想，物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税的现状，把现行房地产运行过程中具有税收性质的政府行政收费并入物业税“遗产与赠与”税目。另外，将契税并入印花税，以简便税制，降低不动产交易成本，同时针对土地增值税存在的边际税率过高问题，取消60%一档税率，保留其余三档税率。 　　3 开征物业税对房地产开发与消费的影响? 　　 国家开征物业税的真正目的，并不是要借物业税的开征来改革房地产现有的税收体制和土地供应体制，主要还是为了开辟税源、扩大财政收入，在这个前提下再适当地调整和改革城镇建设的税费。如果国家是想要调减税收，何必要开征物业税呢，合并和削减房地产的税费就可以了，完全没有必要开征新税种，更没有必要以物业税来替代房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金。? 　　3.1 开征物业税有利于缓解企业的资金压力。 　　 现阶段，我国实行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内，一般为40年到70年的土地使用权，而其中的大部分税费在取得土地时几乎是一次性支付。因此在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建安成本和营销成本占40%，房地产开发、土地占有的税费太多导致了目前房价过高。而一旦开征物业税，将有望改变原有的体制，把以往在房价中一次性交纳的税费改成逐年收取。相应地，改革后房地产的开发成本将会大幅度降低，假设现在的建设成本为100元／平方米计算，把地价和其他费用所占开发成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋开发成本立刻降到58元／平方米，这将有利于缓解房地产企业的资金压力。? 　　3.2 开征物业税后房价将大幅下调30%左右。 　　 由于物业税政策从酝酿到初稿讨论再到最后发布实施会有一个相对较长的过程，在这一政策过渡期，大部分物业多是物业税开征前的商品房。分析认为，现行房价在物业税预期前提下会有近升远降的可能。? 　　 由于房屋价值越高物业税也越高，可能会有不少消费者趁物业税实行之前购进大户型或者豪宅，需求的增加会导致房价上升。这与购房者对物业税的预期有关。按照现行税法，目前的房价中已经包含了土地出让金和增值税，如果要在此基础上进一步征税，有重复征税之嫌，对旧房业主来说也是相当不公平的，由此造成的社会影响太大，因此，即便是要对该部分房产征物业税，其税率也会远低于新税制下开发的房产所应纳税的税率；而远期房价的降低则是对房价虚