香港公屋准入机制对重庆公租房运营启示.docVIP

香港公屋准入机制对重庆公租房运营启示 　　【摘要】重庆市公租房建设已取得初步成功，但仍处于建设探索阶段，因此在准入机制方面存在如针对人群不明确，流转机制隐患和监督机制不够健全等问题。香港作为住房问题解决较好的典范地区之一，对我们有借鉴意义。本文通过对香港公屋准入经验和重庆公租房问题的分析，以期对重庆公租房建设有所启示。 　　【关键词】重庆公租房；香港公屋；准入机制；启示 　　 　　在中央的总体指导下，重庆市依据人口、经济、住房条件等要素建立符合本地实情的公租房政策，积极探索城市住房供应“双轨制”，对住房制度进行完善，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。重庆市规划未来5年建设4000万平方米公租房，大体可解决200多万中低收入群体的住房问题，相当于30%左右的覆盖面。与此同时，重庆市颁布了《重庆市公共租赁住房管理实施细则》，对公租房规划、建设、分配、使用、管理及监督各个环节都做出了相关规定。在公租房建设探索阶段，重庆市取得了初步成功，但在公租房的准入机制方面存在部分问题。香港是世界上公认住房问题解决较好地区之一，公屋建设相对成熟。本文将对香港公屋运营制度进行分析，为重庆市公租房的准入机制提供启示。 　　一、重庆公租房准入机制分析 　　重庆市在准入机制中从收入水平、现有住房条件、身份特征等几个方面对申请人资格进行了规定，并在配租管理中详细规定申请人的权限分级和配租办法。总体来说，有以下突出特点： 　　（一）放宽准入条件 　　为适应建设内陆开放高地的要求，重庆市将申请公租房的条件放宽为：年满18周岁，有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市中低收入住房困难家庭，主要包括新就业的大中专及职校学生，进城务工人员，区县以上政府引进的专业人才，以及外地来渝工作人员（含外籍人士）。其中最大亮点在于重庆市公租房的服务对象没有户籍限制，打破了城乡和内外差别，为重庆的发展建设做贡献。 　　（二）建立轮候制度 　　住房保障部门根据申请人的申请时间和选择的公共租赁住房地点建立轮候顺序，按轮候顺序摇号选房，选中者签订租赁合同。 　　（三）合理实施配租 　　公租房配租面积与申请家庭人数相对应。在具体申请中，根据家庭人数，分别配租40平方米、60平方米和80平方米的公共租赁住房。[1] 　　以上这些政策为缓解目前尖锐的住房矛盾有重要作用，不但可使低收入者和新就业大中专毕业生、进城务工人员等“夹心层”的住房状况有所改善，还能在一定程度上抑制较高的房价。但由于重庆市的公租房建设仍在起步阶段，从当前其他类型保障性住房的运营情况和目前的法律法规体系来看，在公租房准入机制的实际操作过程中暴露了不少问题。 　　二、重庆公租房准入机制存在的问题 　　（一）针对人群不明确 　　重庆公租房涵盖了过去的廉租房和经济适用房，并延伸到既不能享受廉租房，又买不起商品住房的“夹心层”，实现公共租赁住房、廉租房、经济适用房的一体化。这样使得公租房的申请人不仅包括新就业的大中专及职校学生、进城务工人员等“夹心层”，还包括属于廉租房申请人的低收入住房困难家庭。虽说该制度能涵盖更广泛人群，但目前重庆公租房还处于发展阶段，房源远远不足，不能满足符合申请条件的广大人群的需求。同时，《细则》还指出，符合廉租房申请标准的家庭在轮候配租时享有优先权。在该政策下，符合廉租房申请条件的人群可优先入住公租房，导致在房源有限的条件下，新就业大中专毕业生、进城务工人员等“夹心层”很难申请到公租房，这就使得公租房解决“夹心层”住房难题的功能大大减弱。 　　（二）流转机制的隐患 　　要建立住房保障体系，需要一定的积累。但《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定，公租房是可以出售的。租客住满5年后，可以按“成本价＋银行利息”购买自住。购买人需要转让的，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行活期存款利息。公租房的出售会带来以下害处： 　　①使原本就稀有公租房资源更加紧俏，导致大量申请人分不到公租房，使公租房的保障功能大大减弱。 　　②政府为了满足广大申请人的需求，要不断加大建设公租房的力度，这样建了买，卖了又建，影响效率。 　　③为了保证出售的公租房能流转到政府手中，就必须建立一系列的规章制度，还要加强监督，这将导致不必要的成本消耗。 　　由于以上隐患，流转机制会对公租房准入机制的实施有一定的反作用：（1）房源减少导致申请人轮候时间过长，甚至导致大量申请者得不到房源。（2）资源浪费，效率低下使得政府负担加重，间接影响了准入机制的建设、审核、监督工作的进行。 　　（三）违规操作隐蔽性强，监督机制难以落到实处 　　虽然《细则》对准入机制作出了详细描述并且明确了惩罚措施，但真正落实还缺