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从旅游角度看房地产业市场运作 　　摘 要：旅游业与房地产业相互碰撞，产生了“ 旅游房地产”这一全新概念，从20 世纪初诞生以来在整个世界范围内发展，直至今日遍布全球的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向高潮。 　　关键词：房地产；旅游房地产；市场运作 　　一、如何理解旅游房地产 　　既然旅游房地产是联姻后的新生儿，对此概念的理解就不能回避其源头关系的梳理，应分两个角度看： 　　从旅游角度，旅游房地产应定位为以旅游资源为核心的房地产差异化经营。 　　从房地产角度，旅游房地产应定位为以房地产为核心的旅游资源差异化经营。 　　第一个层面，旅游房地产指的是依赖于稀缺的或被公众所接受的旅游景区为中心进行房地产开发，房地产的升值空间依赖于景区的知名度和公众认可度。一般来说，越是稀有的、惟一的、不可复制的，房地产经营的价值就越高。如：中坤依靠文化遗产“宏村”进行度假村旅游房地产开发，这种投资从经济角度来看风险极小，同时它又依赖着旅游业，起伏跌宕较小，依附于此的地产价值也将会随时间的增长带来丰厚的回报。 　　第二个层面，旅游房地产指以人造景区、景点来配套于住宅、酒店和社区等旅游房地产的开发。如：上海新天地、深圳世界之窗、华侨城。这些项目的开发，依赖于对城市文化及社会文化的认识，都依赖于对城市建筑与空间关系的理解，还依赖于国内国外大的经济形势的发展。 　　因此对旅游房地产概念的认识，可分两边看： 　　向左看旅游，定义旅游房地产是以旅游景区为依托，以旅游度假为目的，开发模式上实现旅游服务功能的旅游住宿设施以及间接为旅游服务的房地产开发功能。 　　向右看房地产，将旅游房地产定义为以休闲度假为先导的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。综合旅游与房地产两个角度，可见以上定义从各自产业的角度出发阐述“ 旅游房地产”概念是各有侧重但不够完全。旅游业和房地产业作为土地利用和开发的产业形态分支，决定两者依存关系的关联性因素仍是良好的环境资源，以此基础定义“ 旅游房地产???为依托或创造旅游资源，在规划设计、开发建设、项目策划、营销管理等各环节注入旅游元素，其开发项目全部或部分实现了旅游功能的房地产开发运营模式。认清“ 旅游房地产”概念，有助于我们深入研究旅游与房地产之间的互动关系。 　　二、从旅游的角度看旅游房地产 　　随着经济水平的提高，经济和交通的发展为旅游发展提供了必要的条件，旅游已不再是一种浪费金钱的行为，也不是少数人的特权，而是大众的日常休闲方式。旅游市场主体的这一改变促进了人口的流动，使城市间、城乡间的文化得以交流、传播和互相吸收，从而刺激产业链个环节的发展，促进整体经济的发展。旅游方式也从单一观光为主的形态，逐步发展到休闲度假、文化交流、回归大自然的复合形态。 　　同时随着社会生活的变化，旅游市场也在发生着变化。单从旅游形式看，已从过去的标准化旅游向个性化旅游演变（如单独成团、三两成团、深度旅游、自助旅游）；从前往已具知名度的景点到自己探索发现新的“ 旅游胜地”；从单纯的“ 旁观”到主动的“ 参与”。 　　随着中国经济的发展、城市化进程的加快，传统旅游方式已经出现了革命性的变化，中国已经具备了发展旅游休闲产业的条件。国民消费结构的不断升级，居民高品质生活要求的不断增长，促进大众旅游方式逐渐实现由观光旅游向休闲度假旅游的转变。近几年假日经济的火爆之中已经暴露出传统旅游业的诸多弊端：如旅游资源深挖不足，旅游设施分布不合理等，其中尤为突出的是适于城市居民短期度假的旅游度假区和服务设施缺乏，严重降低了居民的旅游满意度，未能满足相当数量的内在需求。旅游度假由“ 贵族式”消费方式逐渐演变为普通民众生活中的一种必需品。这一重要变化使得以旅游为重要题材的房地产项目悄然兴起。正在成为中国新一轮经济的兴奋点。 　　旅游房地产融合了秀美的自然景观、齐备的度假设施和便捷的交通通道，将旅游度假的悠闲自在和原生态的居家环境一体呈现，因其能同时满足城市游客放松心境、追求闲适的度假需要，营造高品位生活绿色居住环境，终于迎来了产业发展的黄金期。纵观中国旅游房地产的发展路径，旅游房地产的投资开发是一个从一线旅游城市发端，向二线、三线旅游城市小幅渐进的过程，旅游房地产与天然景观资源的储备及区域经济环境的能级都有关联。中国旅游业的蓬勃发展为中国的旅游房地产业提供了无限空间。从房地产的角度看旅游房地产在传统房地产开发机会逐渐减少、住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域。房地产开发已经逐渐抛弃过去单一的开发模式，逐步寻求与其他相关产业的结合。旅游房地产概念的提出与形成是房地产行业新的希望。 　　（一）地产资金需要另辟蹊径 　　随着城市化进程步伐的加快，整个房地产业也进