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房地产住宅市场供给丶需求以及房价的影响因素研究 房地产住宅市场供给、需求以及房价的影响因素研究 黄晓静 河海大学商学院管理科学与工程系，南京 (210098)） 摘 要：房地产业特别是住宅产业是国民经济的重要组成部分，它的健康发展，对整个国民经济起着先导和基础作用。08年从房地产行业整体进入“冬天”以来，房地产住宅市场出现观望心态浓重、有效需求不足、销售面积大幅下降、房价增速下挫等现象，这其中以住宅市场的格局变化最为明显。而影响住宅市场的因素是错综复杂的，因此本文通过对房地产住宅市场供给、需求以及房价的经济学分析，从经济学理论角度出发，提出住宅市场总供给、有效供给以及总需求、有效需求的概念，同时基于供求平衡角度构建了供给、需求影响因素体系，并从成本构成以及理性非理性的双重角度出发，分析了房价的影响因素，从而为住宅市场定性分析与定量预测提供依据。 关键词：住宅市场；供求关系；房价；博弈 1. 引 言 房地产业是国民经济的重要组成部分。作为整个商品经济体系中的经济要素，它是任何社会活动，特别是城市经济活动所必需的基础性的物质条件，它的健康发展，对整个国民经济起着先导和基础作用。房地产经济的运行过程，关系着国民经济中一大批相关产业和行业的发展。房地产业作为一个在商业化、城市化过程中发展起来的现代产业，在社会经济生话中起着十分重要的作用，因此对房地产业进行研究是具有重要意义的。 08年从房地产行业整体进入“冬天”以来，房地产住宅市场出现观望心态浓重、有效需求不足、销售面积大幅下降、房价增速下挫等现象，这其中以住宅市场的格局变化最为明显。而影响住宅市场的因素是错综复杂的，因此有必要对房地产住宅市场供给、需求以及房价的影响因素进行分析，从而为进一步定量预测提供理论依据。 2. 房地产市场供给、需求与房价的经济学分析 2.1 房地产住宅市场的供给 2.1.1 房地产住宅市场总供给的概念 所谓住宅市场总供给，从微观经济角度（特定市场的房地产供给），住宅市场总供给就是指生产者在某一特定时期内，在各种可能的价格下愿意而且能够租售的住宅商品量。 住宅市场总供给指标包括新开工面积、施工面积、竣工面积和空置面积等。 2.1.2 房地产住宅市场有效总供给的概念 房地产住宅市场有效总供给是指房地产开发商和拥有者在特定时间，以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。有效供给直接体现在竣工面积上。 2.2 房地产住宅市场的需求 2.2.1 房地产住宅市场总需求的概念 所谓住宅市场总需求，从微观经济角度（特定市场的房地产需求），住宅市场总需求就是指消费者在某一特定时期内，在各种可能的价格下愿意而且能够购买的住宅商品量。 - 1 - //.paper.edu.cn 房地产住宅市场总需求从持有目的上看分为居住需求和投资需求两大类。房地产商品的基本功能是满足消费者正常的居住需求。我国人口众多，生活水平逐步提高，改善居住条件的真实需求十分旺盛。此外，城市化进程和城市旧城改造动迁也产生大量对房地产商品的真实需求。但是，房地产又是一种投资品，还存在着投资者对房地产的投资需求。在信息不对称、非理性预期、投资者的羊群效应等因素的作用之下，对房地产商品的投资需求被放大了。如果有银行提供的按揭贷款支持，这种投资需求就会转变为房地产市场上实实在在的购买行为，进而推动房地产价格上涨。在特定时期、特定局部房地产市场中，这种投资需求甚至会成为推动房地产价格上涨的主要力量。住宅市场总需求指标包括销售面积、预购面积等。 2.2.2 房地产住宅市场有效总需求的概念 房地产住宅市场有效总需求是指在某一特定时期，特定的住宅价格下，消费者所愿意购买的该种住宅的数量。即有效需求是指有支付能力的需求，受到消费者实际购买力的限制。当消费者的购买能力由强变弱时，市场对房屋的有效需求就会减少，相反，当消费者的购买能力由弱变强时，市场对房屋的有效需求就会增加。这就说明房地产的有效需求水平，是随着消费者实际购买力变化而变化的。 2.3 房地产住宅市场供给、需求以及房价的经济学分析 2.3.1 供给弹性 住宅市场供给弹性是指住宅供给量对价格变动的敏感度，一般商品的供给弹性的大小取决于供给的难易程度。短期来看，新建房屋的供给弹性较小、土地供给也较小，其短期供给弹性不足；长期来看，住宅供给是有弹性的。不过受城市规划的限制，其长期供给弹性也不[1]是很高。 2.3.2 需求弹性 住宅的需求弹性是指需求量对价格变化的敏感程度，通常一种商品需求价格弹性的大小，取决于以下几种因素: ①可替代商品的数量。 ②商品总价在购买者的预算中所占的比例大小。 ③时间的长短。 总体而言，住宅的需求价格弹性是小的，住宅需求量对价格、租金变化反映迟钝，即使售价再高，人们对它的需求也不会大幅降低，这就为投机活动提供了可能，因此住宅市场是个