美加总部基地场定位及物业发展策略.ppt

其他规划设计建议 观光电梯 建议理由：让人在电梯运行过程中充分感受立体化的绿化环境，提升物业形象档次。 建议理由：迎合个性化办公需求，部分企业可能设置厨房、茶水间等。 根据产品自身定位需求，引入天然气管道与烟道等，设计户户独立可变式厨房，根据客户需求改变该功能空间的使用方法。 厨卫相关管道系统 建议理由：户户设计景观阳台，提高空间使用率及观景效果。 户户设计阳台 启动区规划设计建议——商业单体 业态定位：根据该办公区对于商业配套设施的要求，本商业裙楼初步定位为集商务服务、特色餐饮、休闲娱乐等功能于一体的配套型商业体。 配套建议：设置中央空调及室内扶手电梯。 经营建议 项目整体经营模式会根据规划修改及项目运营情况存在调整的灵活性，因此一下主要针对一期启动区提出相关物业的运营模式。 物业管理服务建议 写字楼 租售结合，统一经营 底层商业 统一业权，统一经营 商务酒店 产权式酒店模式 启动区 物业管理服务建议 商业 运营方式 写字楼 运营方式 酒店 运营方式 统一经营，保持物业品质 租售结合，统一经营 统一业权，统一经营 产权式酒店运作 售价较低，价值洼地 南北差异 相对中心城区写字楼而言，区域 内写字楼的价格差距很小，并且 价格不高，处于价值洼地； 区域内写字楼客户因地域差异形成 明显的区隔，南光谷以高科技版块 企业为主，北光谷以贸易、服务类 企业为主，主要原因是北光谷更靠 近市区，而南光谷则更靠近光谷产 业集群。 市场处于空档时期 区域内写字楼总推量不大，近三年几乎无新开发产品面市，市场处于空档时期； 租售情况上佳,区域内写字楼大多租售结合，目前的租售情况充分，需求旺盛； 市场竞争分析 客户竞争分析 价格竞争分析 营销预期 周期模拟 7万方 高层、多层办公区 六期 16万方 定制办公区：高层、多层等办公产品 生活配套区：高层公寓 五期 12万方 科技孵化区：高层写字楼、多层办公楼 四期 6万方 综合商务区：多层办公楼 品牌商务区：独栋办公楼 三期 21万方 综合商务区：高层写字楼、酒店、会所 品牌商务区：独栋办公楼 生活配套区：高层公寓 二期 7万方 综合商务区：高层写字楼、商务酒店 2年半 一期 体量 推出物业类型 时间周期 开发期 价格策略 依照市场走势判断，将日趋平稳，价格发展差价将比较小。 为保持项目不断增值的长远形象，建议平开平走。 项目第一期取得好的销售，将对后期有很好的促进作用。 符合客户及客户需求特征 中国光谷，总部基地首发办公集群 准确把握自身优势，规避缺失 具备产品与客户需求的高匹配度 项目区域竞争力明晰和突出 项目一期定位方向 一期地块的选择 一期 启动区 一期启动区紧邻关凤大道，西面与管委会相邻，交通配套和相邻关系相对较好，便于项目形象的展示和提升。 总体思路 注重形象档次树立 一期启动区作为整体项目的首期开发部分，代表66万方总部基地的形象，必然需要以形象档次提升为动因，树立区域标杆。 坚持适度开发原则 启动区的规划将在的总部基地的大前提下进行，必然需要考虑其风险性和延续性，此外，受周边的配套设施较为缺乏、政策独享性不足的制约，一期启动区应坚持适度开发原则。 物业形态及规模建议 裙楼商业 1F 写字楼 中心景观 2 1 写字楼（15F） P 3 写字楼 +酒店 2+1开发模式 启动总规模：7.6万方 启动物业类型：3栋(写字楼+酒店+商业) 物业说明 写字楼单栋面积在3万方左右，约占总体量81 %，其中写字楼一层设商业裙楼，约2000方； 酒店面积约12000平方，包括商务酒店和酒店式公寓，其中商务酒店9层为商务酒店，另外2-3层为酒店公寓。 可根据首期写字楼的开发运营情况以及市场环境的变化，适时进行规划调整，以利于项目整体的运作。因此在规划设计中需考虑酒店与写字楼规划转换的灵活性，以便于后期的规划修改。 一期产品规划建议 规划功能布局基本情况 单体量：约2万方（不含地下室） 层数：15层 立面风格：现代简约风格 出地面65.6 20800-22200 合计 3.9*14 （净高2.8） 1200-1300 办公 二至十五层 11 2000 写字楼大堂、商业裙楼：银行、餐饮、会议、代订刊物、票务中心等 一层 4.5 2000 设备用房、员工食堂 地下室 层高(m) 面积(m2) 功能 层数 硬件配套 大堂----情景服务式大堂 层高：11米左右； 面积：不小于200㎡ 写字楼的大堂装饰代表着写字楼的形象，也代表着写字楼入驻企业的形象。设计新颖，装修得当的大堂，能够使整幢建筑呈现气势恢宏、壮观、灵动的感觉，营造出高雅的建筑环境，体现出鲜明的建筑个性。 其它产品建议 商业裙楼规模 商业