区域市场调查.doc

1.1.1企业微观市场营销环境：是企业近距离的生存环境，它包括供应商、企业内部、竞争者、营销中介、顾客和公众等因素。 1.1.2 企业宏观市场营销环境：包括人口、经济、自然、技术、政治法律和社会文化等因素。 一.西安房地产市场宏观环境分析： （1）政策环境分析 2010年，针对房地产市场的现状和存在的问题，国家建设部、国家发改委等出台了许多相关政策规定，通过土地政策和金融政策对房地产市场进行调控，抑制房地产市场过热。其中上调金融机构贷款基准利率，控制单套住房建筑面积，和提高土地有偿使用费等措施对房地产企业影响最大。2011年2月份，西安市政府根据“国十条”及其他地区调控政策，也出台了稳定西安房地产市场的“限购令”，对诸如这次限购令核心内容是本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，非本市户籍居民家庭提供在西安市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房。二套房贷首付最低60%。尽管西安的限购令和京十五条相比，温和了很多，但使得西安市场房市受到一定的冲击。 （2）经济环境分析 　　从城市发展的轨迹上来看，中国房地产市场呈现出一个“一线城市日渐回落、二线城市风头正劲、三线城市明日之星”的发展形态。二线城市房地产市场发展总体风头正劲，目前二线城市住房需求多以自住消费为主，增长快容量大发展可持续性强竞争相对较弱土地资源相对充足。西安虽然是二线城市，一方面具有二线城市发展的共有优势，另一方面西安的发展特有优势在于它是一个相对的中心城市。占中国国土面积近80%的中西部地区，缺少一个真正意义上的增长极。西安的房地产市场本身就比北京、广州、深圳等地起步晚，中国房地产这两年竞争比较激烈，像北京、上海、深圳地产业的发展已经达到一个高度，空间受限，而西安的城市化进程也远没有达到完善的程度。房地产对拉动西安市经济、促进经济平稳快速发展具有重要意义，在当前经济形势下，房地产业在确保经济快速增长中，有着更为重要的作用。所以作为二线城市的西安市房地产行业还有巨大的发展空间。 ??? 将17年来西安房地产发展历程从房价走势方面分为四个阶段，分别是：初步上扬阶段（1992-1997年）、发展渐成阶段（1997-2001）、快速增长期（2001-2007）、市场调控期（2007-2011）。 图表1 17年房价走势图 注：此图标来自中国房产信息网政府宏观调控政策趋于深化从06年到08年上半年西安市政府出台的一系列宏观调控的政策一路看来，宏观调控的基调并未改变，调控房地产过快的涨幅，使房地产价格基本稳定，调整房地产业本身的结构，使之合理化，以利于房地产业和整个国民经济的健康发展。从目前政策的实施效果看遏制房地产炒作和稳定房价已经起到了一定的作用。随着经济形势的变化，西安市出台关于恢复房地产业发展等多项稳市政策，这些都意味着调控的政策将会朝着更加深入和细致的方向继续发力，宏观调控政策将进一步趋于深化。市场竞争格局在变革中日益激烈 近几年，越来越多的外来企业携其雄厚的资本实力及丰富的房地产运营经验长袖善舞，对于本地开发企业而言，竞争的压力愈显加大，部分实力弱的小企业由于缺少资金，同时缺乏土地资源储备，已经开始逐渐淡出房地产市场。2008年的西安房地产市场在本土地产企业与外来巨头的共同演绎下竞争愈发激烈，面对目前的市场环境，虽然前景光明，但对于中小开发企业来说目前的阶段性调整仍是一个巨大门槛，若市场形势的发展得不到改善，购房者观望气氛将愈加浓厚，将会有越来越多的实力相对较弱的本土开发商退市。 陕西房地产业在全国算是起步较晚的，西安也不例外。因此，作为房地产开发二线城市，西安的开发商也是伴随着城市一起成长着。经过多年的发展，西安的房地产商们在实践中开始看清楚城市发展的主流方向，明白了土地的价值，城市的发展便开始转向实现以价值为导向的地区开发之路，同时也开始明白在地区开发之中先要做好市政配套的重要性，如修建道路、公园、商业设施、学校等，首先注重的是区域的发展潜力，因而使自己所处的区域和项目具备了旺盛的生命力、竞争力，这也是城市发展的最新阶段。 ?随着城市化进程的不断加速，房地产商也逐渐成熟起来，他们不但繁荣了城市的经济，同时带给购房者风格多样、舒适美观的精品住宅。从而，众多的房地产商在经过激烈的市场竞争后，开发实力不断提高，形成了自己的品牌，他们的名字也随之家喻户晓。 如今，西安房地产开发已经进入了一个崭新的阶段，除了为购房者提供精品的住宅产品，更要根据当地居民的生活习惯、历史文脉、人们的生活需求来打造新的街区文化和新的街区经济环境，为业主、为城市提供全新的人居文化理念。这样的产品，必然会受到人们的喜爱和市场的青睐，房地产开发也必将从中大获收益。 ??? ?从以上的开发理念来看，陕西的本土开发商也在不断提升自身理念的同时，逐渐缩小了与发达地区的差距，成为陕西经