房地产投资分析课件-第4章.pptVIP

4.3 房地产投资动态分析 4.3.3 内部收益率（IRR） 内部收益率线性内插法 4.3 房地产投资动态分析 4.3.3 内部收益率（IRR） 内部收益率线性内插法 4.3 房地产投资动态分析 4.3.3 内部收益率（IRR） 某投资项目各年净现金流量如表4-9所示，求该项目的内部收益率。 例4-8 表4-9 某项目各年净现金流量 单位：万元 年 份 0 1 2 3 4 5 净现金流量 -100 20 30 30 40 50 4.3 房地产投资动态分析 4.3.3 内部收益率（IRR） 2 内部收益率的作用 财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行房地产投资项目的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在经济上是否可行。 3、内部收益率的优缺点及与净现值的比较 4、内部收益率指标存在的问题 再投资利率问题 多重根问题 4.3.4 动态投资回收期 4.3 房地产投资动态分析 1、含义与计算公式 动态投资回收期是指在基准收益率（或投资者要求的最低收益率）的条件下，项目从投资开始到以净收益补偿投资额为止所经历的时间。基本表达式为： 4.3.4 动态投资回收期 4.3 房地产投资动态分析 2、动态投资回收期指标的作用 动态投资回收期指标一般用于房地产投资项目需要多长时间收回全部投资。在项目经济评价中，计算出的动态投资回收期可以与行业规定的平均投资回收期或投资者要求的最短投资回收期相比较，如果前者小于或等于后者，则投资项目在经济上就是可以接受的。 3、动态投资回收期的优缺点 4.3.4 动态投资回收期 4.3 房地产投资动态分析 例4-9 以[例4-6]中的数据，计算该投资项目的动态回收期。 4.3.4 动态投资回收期 4.3 房地产投资动态分析 例4-10 已知某房地产投资项目的现金流量如下表4-10所示，假设投资者的目标收益率为12%，求该项目的静态和动态投资回收期。 表4-10 单位：万元 年 份 0 1 2 3 4 5 6 现金流出 -3000 -1500 -300 -300 0 0 0 现金流入 0 0 0 3000 2000 2000 1000 4.3.4 动态投资回收期 4.3 房地产投资动态分析 表4-11 单位：万元 年 份 0 1 2 3 4 5 6 现金流出 -3000 -1500 -300 -300 0 0 0 现金流入 0 0 0 3000 2000 2000 1000 净现金流量 -3000 -1500 -300 2700 2000 2000 1000 累计净现金流量 -3000 -4500 -4800 -2100 -100 1900 2900 折现系数（i=12%） 1.00000 0.89286 0.79719 0.71178 0.63552 0.56743 0.50663 净现金流量的现值 -3000.00 -1339.29 -239.16 1921.81 1271.04 1134.85 506.63 净现金流量的现值累计 -3000.00 -4339.29 -4578.44 -2656.64 -1385.60 -250.75 255.88 例4-10 4.4 EXCEL在房地产投资经济评价中的应用 4.4.1 Excel中的常用公式和函数 1、Excel中的常用公式 （1）运算符 运算符用于对公式中的元素进行运算。Excel包含了四种运算符：算术运算符、比较运算符、文本运算符和引用运算符。在房地产投资分析中，比较常用的是算术运算符和引用运算符，所以我们只对这两种运算符进行讲解。 ①算术运算符 表4-12 算术运算符 运算符 含 义 示 例 ^ 幂 =A1^2 + 加 =A1+A2 - 减 =A1-A2 * 乘 =A1*A2 / 除 =A1/5 4.4 EXCEL在房地产投资经济评价中的应用 4.4.1 Excel中的常用公式和函数 1、Excel中的常用公式 ②引用运算符 4.4 EXCEL在房地产投资经济评价中的应用 4.4.1 Excel中的常用公式和函数 1、Excel中的常用公式 表4-13 引用运算符 运算符 含 义 区域（冒号） 对包括两个引用区域在内的所有单元格进行引用 联合（逗号） 产生由两个引用合成的引用 交叉（空格） 产生