即墨市烟青一级路即墨段256号工艺楼评估方法(建筑物).doc

即墨市烟青一级路即墨段256号工艺楼评估方法 一、房屋概况 座落位置：即墨市烟青一级路即墨段256号； 建筑面积：3477.4平方米； 建成年代：2001年； 权属证明：房屋所有权证：即房自第200036号； 委托评估的房屋建筑物为生产经营用房，其房屋建筑物的建筑和结构概况如下： 用途：生产经营用房； 楼层：三层，局部二层； 结构：框架； 外墙面：粉红色釉面砖； 内墙面：刮腻子涂乳胶漆，内柱采用磨光花岗岩弧形板包柱； 地面：瓷地砖地面； 楼板：浇制； 屋盖：办公楼为坡屋面，工艺楼和生产车间为平屋面； 天棚：铝合金压条矿棉板吊顶，配节能型镜面深照灯、筒灯和通风罩； 门窗：铝合金带型窗和塑钢窗，外门为铝合金地簧门，内门为木门； 卫生间：高档瓷墙砖、瓷地砖、铝扣板吊顶等高档装修； 配套设施：给排水、电照、暖气等； 个别因素及区域环境：委评房产位于即墨市烟青一级路即墨段256号，周围有生产企业。委评房产东临电缆材料公司；西临烟青一级公路；北临村用土地；南临加油站和电缆材料公司。 二、市场背景分析（略） 三、估价测算过程 采用重置成本法。 评估计算公式： 评估值＝重置价值×成新率 重置价值＝综合造价+前期费用+其他费用+筹资成本 根据《山东省建筑工程综合定额》，结合即墨市的实际情况，考虑房屋建筑物的建造标准和质量，同时参照同类或类似房屋建筑的现行建造标准，对照评估标的物进行差异因素调整（结构、设施、装修等），最终确定房屋的现行综合造价。再考虑其相关的前期费用、其他费用和筹资成本求取其重置值。 然后确定成新率： 成新率＝尚可使用年限／（已使用年限+尚可使用年限） 具体计算详见下表： 明细表号 1 重置成本法评估房屋建筑物(框架结构计算表一) 作业时间 2006.7.11 资产占有单位 ? 房屋名称 工艺大楼 房屋建筑面积 3477.4 房屋建成年代 2001 房屋位置 即墨 帐面原值 　 帐面净值 　 结构 框架 乡镇地区差价调整比例 -4% 地区差价调整后单价 677 参照物单价（元/平方米） 705 序号 类别 分项 调整比例 备注 1 配套设施调整 无给排水 0.0% 　 2 无电照 0.0% 　 3 无采暖 -4.0% 　 4 有消防 0.5% 　 5 有集中空调 0.0% 　 6 有烟感喷淋 0.0% 　 7 有监控 0.0% 　 8 防盗报警 0.0% 　 9 　 　 　 　 合计 -3.50% 　 1 层高调整 参照物层高（米） 4.2 　 2 标的物层高（米） 3.6 　 3 每增减20公分调整比例 1.50% 　 　 调整比例 -5.00% 　 1 结构调整 基础 -10% 　 2 梁板柱 -8% 　 3 预制楼板 0% 　 4 柱网 0% 　 5 钢屋架调整 0% 　 6 木望板 0% 　 7 370外墙 0% 　 8 内廊式房间内墙门窗调整 9% 　 9 　 　 　 　 合计 -9% 　 1 其他调整 　 0% 　 2 　 0% 　 　 合计 0% 　 重置成本法评估房屋建筑物(框架结构计算表二) 序号 类别 分项 调整比例 备注 1 建筑构造及室外装饰工程调整 钢窗 0.0% 　 2 铝合金/塑钢门窗 5.0% 　 3 复层花样外墙面 0.0% 　 4 水刷石外墙面 0.0% 　 5 防水涂料外墙面 0.0% 　 6 马赛克外墙面 0.0% 　 7 釉面砖外墙面 4.0% 　 8 清水墙 0.0% 　 9 其他室外装修及设施 18% 　 　 调整比例合计 27.0% 　 1 内?? 装?? 修?? 调?? 整 50%水磨石地面 0.0% 　 2 10%磨光花岗岩地面 0.0% 　 3 一层瓷墙砖 9.0% 　 4 内墙面刮腻子乳胶漆 2.0% 　 5 吊顶 0.0% 　 6 不锈钢双管日光灯 2.0% 　 7 25%水磨石板地面 0.0% 　 8 卫生间及其他内装修 16.0% 　 9 　 　 　 10 小计 29.0% 　 11 内隔墙调加 240厚墙长(米) 0 　 墙高(米) 4 　 调加比例 0.00% 　 1