好年华招商项目分析报告.doc

好年华裙楼项目分析报告 地理位置 该项目坐落于深圳东门商业旺地的西北区，位于新园路与人民北路之间。其西与天虹商场隔街向望，东与万景妇儿百货商场相邻，南与明华时装广场（在建）正对。 东门商业环境分析 目前，东门由十二条步街相连，在20多家大型商场和数百家小型商铺，已投入营运的商业面积超过50万平方米。 东门一向是深圳家喻户晓的商业鼎盛之地，其每年的人流量一直保持递增的趋势。据统计，2001年，东门平均每天人流量已突破60万，预计地铁开通，换乘中心竣工后，平均日人流量会超过80万。 业内人士认为，东门步行街修葺一新，以及茂业百货、天虹商场、太阳广场、友谊城东门分店为代表的商厦群的形成，说明东门商圈的购物环境已开始走品牌化路线，消费结构已逐渐趋于合理与规范，同时，商家之间的竞争也变得愈加激烈。 据深圳房地产年鉴98及港府的资料显示：1998年深圳零售总额达423亿元，其中近70%约280亿元集中于罗湖，这280亿中的50%即140亿就集中于东门商圈，如此惊人的消费额告诉我们，随着人流量的增加，消费额的不断增长，新东门必将发展成为一个愈加成熟的商业中心和旅游购物胜地。值此之际，好年华的介入可谓“顺水推舟”。 部分商场业态分布比例 经营品种 总计建筑面积（平方米） 比例 服装 86200 52．6% 鞋 9710 6% 工艺品、饰品 7910 5% 运动系列 7850 5% 餐饮 7070 4% 超市 6800 4% 电器、手机 6205 4% 家居用品 4560 3% 箱包 4435 3% 影院 4000 2% 美容、按摩 3910 2% 化妆品 3220 2% 珠宝首饰 2610 2% 电子游戏 1700 1% 电子通信 1615 1% 儿童用品 1600 1% 图书、音像 1505 1% 药材、补品 350 0．2% 钟表、眼镜 250 0．2% 总计 161500 100% 裙楼招商项目建议 不失传统，扬长避短，最佳组合，品牌优势，时尚品味 不失传统 综合分析东门商场、商铺可知，服装、鞋、皮具、首饰等传统经营项目占据大部分铺位（据可靠数据显示为65%）。这一点已成为东门零售市场的主要特色。故而，好年华裙楼不可一味地争取市场的空白而秉弃东门的传统特色。 扬长避短 好年华项目位于万景妇儿百货、天虹商场中间，且与茂业百物相距不到100米。无论是从竞争实力、市场份额、项目规模，还是地理位置上看，都没有必要再开一个超市或百货，项目裙楼三层总建筑面约3500㎡左右，它应发挥自身的特色与长处，以实惠经营为出发点。 最佳组合 越港中心、白马时装中心、西华宫，经营品种繁多，过道拥挤，给人压抑与杂乱之感，好年华必须避讳这一点，尽量招商项目在空间和内容上体现出有条不紊、轻快明亮。 品牌优势 虽招商项目不可能像天虹、万景、茂业那样种类繁多。但一定要知名品牌，让品牌之间优势互补，提升裙楼的整体档次。 时尚品味 裙楼的招商项目及装饰效果，应以时尚和品味为特色。此为该项目与周边商业大厦媲美的必要条件。 项目内容 特色：①小主题互相组合 ②少而精 ③各自特色鲜明 一层：时尚潮流店、名牌流行服饰、鞋类、饰品 二层：音像店、西餐咖啡厅 三层：电玩（电子游戏、游戏软件，可以参考西华宫）、飞标机 租售价格定值 全部出租 利：①有助于商家尽早入位，降低招商难度。有利于提升楼盘资信度。②便于统一管理、调配，有助于商场的整体形象。 弊：①资金回笼慢。 ②商家相对变动较大，在管理上要付出更多的投资。 租金定位： 一层 400-600元/㎡ 二层 250-400元/㎡ 三层 150-250元/㎡ 全部出售 利：①能使资金尽快回笼，变现能力强 弊：①销售难度加大，投入金增加（如广告支持，推广活动等） ②不便于日后的统一管理 ③难以控制招商定位，有损裙楼形象。 售价定位： 一层 均价5-6万元/㎡ 二层 3-4万元/㎡ 三层 1.5-2.5万元/㎡ 以出租为主，销售为辅 利：①适合单栋楼盘裙楼的经营特色 ②经营方式灵活，适合不同客户。既吸引商家，又吸引投资者 ③兼具1，2的特点。 租售定位： 一层 350-550元/㎡（出租） 二层 200-350元/㎡（出租） 三层 2-3万元/㎡（出售） 裙楼项目SWOT分析 S（优势） 好年华项目位于步行街区的西北边缘，可受到东门浓厚商业气氛的辐射，而且又融入万景妇儿百货、茂业百货、天虹商场形成的品牌商圈中，故而起点较高，容易被消费者接受。 好年华楼盘形象现代感十足，档次绝对超过周边百货、裙楼、加上其所处地理位置。故而，人流涌入量和知名度无须担心。 W（弱势） 新园路路面较窄，机动车流量过大，不利于人流量增长。且立新路路面亦较窄。 项目毕竟处于东门步行街区西北边缘，其