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zfw 入世对我国房地产市场的影响 -------------------------------------------------------------------------------- 入世对我国房地产市场的影响作者：zfw 【摘要】： 本文以郑华所著的《房地产市场分析方法》、牛凤瑞的《中国房地产发展报告》为理论指导，通过对“入世”以后对我国房地市场的影响有利因素及带来的冲击的分析，强调应以平稳的心态面对“入世”带来的影响，必须尽快拿出相应的对策，抓住机遇，积极迎接挑战。 【关键词】：入世、房地产、冲击、机遇…… 【正文】： 从2001年加入WTO的槌声落定至今已有近4年了，由于世界贸易组织的本质是自由贸易，所以，各成员国之间的竞争实际上是不同发展水平的国家，在同一个市场规则之下，在世界范围内开展的竞争。世界贸易组织是权利和义务平衡的组织，我们在享受世贸组织所赋予的各种权利的同时，又要承担相应的义务。这决定了加入世界贸易组织对我国房地市场既有利又有弊，既有机遇也又有挑战。但与其他行业的根本区别在于房地产属于不动产，我国加入WTO后，国外的农产品、高科技产品可以流入中国，而房地产则不能进来。所以“入世”对中国房地产业冲击不大，反而扩大了房地产市场，带来了发达国家的技术与管理经验，大大促进我国房地产业的成熟，有利于房地产业及相关行业与国际接轨，加快我国房地产业市场化进程。 一、“入世”对我国房地市场有以下几个方面的“利好”因素 （一） 必会增加对房地产业及其消费的资金投放。 “入世”后，中国将与世界经济融为一体，国外银行、金融机构将会根据协议纷纷入驻中国，这将有利于房地产企业的融资，扩大房地产业的开发力度。同时，外资银行必将以先进而周到的服务，为个人住房消费贷款提供更大的帮助。投资与消费能力的加强，必将带来房地产市场的繁荣。 随着关税壁垒保护期限的临近，加入WTO的步伐越走越快，我国金融市场的开放程度也会越来越大，也许过不了多久，我国就会取消外资金融机构设立的地域限制，并进一步对外资商业银行开放人民币业务。由于住宅市场大量的潜在需求和较为稳定丰厚的回报，外资金融机构将有可能把投资的重点放在住宅业的开发上，从而为房地产市场提供充足的资金支持。 目前，我国的一些大城市都有一些外商投资我国房地产业，个别城市的投资规模还比较大。但由于外商认为我们的房地产市场透明度低，游戏规则不明确，投资的非经营性风险过高，所以外商的投资主要集中在炒卖土地上。加入世界贸易组织以后，我国政府将会进一步提高我国房地产管理的透明度，在税费政策方面降低标准，改善投资软环境，加大对外招商的力度。同时将进一步放宽国外金融服务机构进入的政策，放宽市场准入条件，扩大金融机构的业务范围。外资银行将以他们周到的、先进的服务来支持居民个人住房消费，改变房地产融资主要依靠国内银行贷款的格局，促进房地产融资多元化。 另一方面，加入WTO之后，外资金融机构（证券公司）也会登陆中国房地产市场，为开发商提供全方位的优质服务，比如可以为开发商的项目融资建立信息网络，进行可行性分析，促成更多的项目融资成功实现。可以将大量的住房抵押贷款通过证券市场实现证券化，化解银行的风险，促进住宅金融业的发展，从而极大地支持房地产市场的消费。 除此以外，外资投资银行还可以利用其充足的人才资源和广阔的业务渠道，为房地产企业的并购、重组等资本运营提供咨询服务，尽快造就中国房地产的“航空母舰”实现规模经营，实施品牌战略。当然，外资投资银行还可以为开发企业充当财务顾问，提供短期融资服务，甚至为开发商托管和盘活不良资产。 （二） 对住宅房地产市场发展起促进的作用。 目前的住宅投资在GDP中所占比重已超过8％，以住宅为主的房地产业的增加值在GDP中也已接近4％。随着城市化发展及人口的聚集，居民的住房消费也会增强，这对房地产的长足发展大有裨益。据专家预测，21世纪上半叶我国住房建设和消费将保持持续发展的态势，成为国民经济的增长点和消费热点。未来50年，从城市发展、人口增长、提高居住水平、旧房拆除等因素考虑，我国城镇每年需净增3亿平方米的住宅，住宅投资每年将递增7％。入世后，外资的大量投入既弥补了国内房地产市场资金的不足，同时将大大增加住宅房地产市场有效需求、拉动内需。 随着各级各类市场的进一步开放，会有大量的外国公司在国内开设分公司或代表处。相应地，大批外籍员工也会因为工作的原因而在我国国内居住。由此扩大了外销高档住宅的潜在需求量，会推动市场价格上扬，也会推动高档住宅市场在住宅的设计理念、住宅体系的科技含量、新材料的应用以及施工手段等方面进一步发展。对中高档商品住宅需求增加，对低档商品住宅需求就将逐步萎缩。入世后，外资机构、民营企业及个体经营的数量将会增长，年轻人的就业机会增多，收入增加，对居住物业的享受