“景天新都”项目两种投资方案选择.docVIP

“景天新都”项目两种投资方案选择 　　[摘 要]房地产项目在进行投资决策时经常会遇到最优方案的比选问题,以什么标准作为依据、采用什么进行比较对于项目取得良好的投资收益水平是至关重要的。本文以“景天新都”项目为例,分析两种现有投资方案,选择较为合理的投资方案。 　　[关键词]房地产 投资 方案 选择 　　 　　一、项目资料 　　“景天新都”坐落于江东市西城区,总规划建筑面积为10.8万平米,其中地上7.8万平米,地下3万平米。总户数652户,容积率4.5,建筑密度25.08%,绿化率31.98%,结构形势为框架――剪力墙结构,使用年限为50年,层高为地上29―31层,地下2层,地面总高度为98米。项目总投资2.5亿元,一次性开工建成。建设期为二年,经营期两年。 　　二、投资方案 　　(一)方案A――自筹、银行贷款 　　1、资金筹措 　　该项目总投资2.5亿元,企业自筹1.8亿元,银行贷款0.7亿元,已落实。(如表1所示) 　　2、财务评价 　　该项目建成后,按4年计算期测算,年平均新增销售收入7500万元,利润总额(所得税前)5000万元。(如表2所示) 　　(二)方案B――自筹、联建 　　1、资金筹措 　　该项目总投资2.62亿元,企业自有资金5200万元,联建方江东市某开发公司拟投入1亿元,项目建成后利润按投资比例分成,其余资金来源为房屋销售款。预计收入3.22亿元。(如表3所示) 　　2、财务评价(如表4所示) 　　三、A、B决策方案的分析比较(如表5所示) 　　A、B方案现金流量及现金流量现值均大于0,方案可行,获利指数大于1,且B方案大于A方案。但A方案内部收益率高于B方案。 　　A、B方案优劣势比较 　　1、采用A方案,项目资金企业自筹72%,银行贷款28% 　　其优势:①能使企业以“高起点、高投入、高档次”发展当地经济,快速提升企业抗风险能力;②企业对项目的实施具有决策权。 　　劣势:需承担融资风险及贷款利息,项目的赢利能力均不如B方案,全部投资回收期(含建设期)4年。项目贷款到期按期归还。近两年,受国家宏观调控信贷规模影响,大幅紧缩银根,以降低贷款不良,原由城关支行贷款审批权限被上级至总行核准,信贷资金落实难度加大,金融风险一旦出现,银行则会加速收贷,将会直接影响企业现有生产经营正常进行。 　　2、采用B方案,引资入股方式 　　优势:项目资金可落实且无需承担高额贷款利息。项目的赢利能力均好于A方案,全部投资回收期(含建设期)4年。项目与投资方合资组建,可增强项目的抗风险能力,具有良好的发展前景。 　　劣势①企业前期投入大量用人力、物力、财力,组织人员对企业财务效益评价,并制定相关的分红等方案,才能介入投资;②原景天房地产开发有限公司对企业生产经营,财务支出等不再具有决策权,应由重新组建的董事会进行表决通过;③项目所实现的利润,依据投资比例进行分配,企业能够支配的税后利润受限。采取A方案项目完成后实现净利均为可供分配利润,而B方案按投资比例能实现2782.44万元税后收益,小于A方案3750,并且没有发挥财务杠杆效应起到节税效益。 　　四、“景天新都”项目投资的五力分析 　　(一)波特的五力分析原理 　　五力分析模型是迈克尔?波特(Michael Porter)于80年代初提出,对企业战略制定产生全球性的深远影响。用于竞争战略的分析,可以有效的分析客户的竞争环境。五力分别是:供应商的讨价还价能力、购买者的讨价还价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的替代能力、行业内竞争者现在的竞争能力。 　　(二)房地产开发行业的五力分析 　　1、房地产开发企业间的竞争 　　现有企业间的竞争通常表现在价格、广告、产品介绍、售后服务等方面,其竞争程度与许多因素有关,目前,江东市注册的房地产公司大约有300家,而真正有实力的不过50家,景天公司经过多年的发展,始终将产品定位于中高档消费人群,除过去我市发展的几家龙头开发公司,在我市的同行业之间具备一定的竞争优势。 　　2、替代产品的竞争 　　由于兰州市的总体发展水平和综合经济能力,购房者大多数的购买力将体现在中低与中高档之间,我市开发商也主要将目标消费群定位于这些群体身上,形成的产品与价格等方面在不会存在太多差异,因此,替代产品比较多,存在一定的竞争压力。 　　3、潜在的进入者 　　随着近几年地方行业的迅速发展,政府加大对此行业的宏观调控力度,抵制对房地产业的过度投资,新的投资者进入缓慢,加之“景天新都”前期的成功运作,综合实力名列前茅,潜在的进入者的竞争压力不是很大。 　　4、供应商的侃价能力 　　“景天新都”的建设拟定采用发展形式公开招标,费用采用大包干形式一次包死,参加招标的建筑商较多,因此,我公司具有较大的