房地产金融(一).ppt

* * 二、房地产行业：经济周期、宏观调控 学界普遍认为2002年---2006年间，中国房地产业属于正常发展，2007年开始出现投机之风。各地城市房价轮涨。1线城市、2线城市、3线城市…… 综观2007到2009年，房地产市场走过了一个从“量价齐跌”到“量价飙升”再到“价涨量缩”的过程。从土地流拍到“地王”归来，开发商经历了从不缺钱到断粮再到天上掉钱的震荡过程。 地方政府要靠房地产拉动经济，银行要靠房地产拉动贷款。我国房地产市场2009年出人意料地经历了一场“三级跳”，由去年11月开始，复苏、回暖、繁荣，只用了短短半年时间。一切周期理论都不能解释这样加速的周期。 * * 近一年多来的宏观调控政策 * * * * * * * * * * 房地产行业与地方经济和民生经济 土地制度：国有与集体所有 房地产市场主要是由政府宏观调控“有形的手”和市场“无形的手“左右的，政府与市场的角力有一种动态平衡。 * * 三、房地产需求、供给与均衡 从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者(包括生产经营性消费主体和个人消费者)，在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。有效需求 从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。 * * 房地产需求特征 消费性需求 房地产需求的整体性 房地产需求的区域性 房地产需求的层次性 （功能性需求层次 、价值的结构性） 房地产需求微观均曲线移动（收入、环境、消费心理、资产性） 如何理解“刚性需求”？ * * 房地产需求特征 投资性需求影响因素 收入水平与收入分配结构 经济周期与流动性 投资品特性：稀缺资源预期 供求均衡状态 信息噪音 * * 房地产供给的特征 1.城市土地供给---刚性和一级市场的垄断 2.市场的垄断与竞争 3.供给调整的滞后性 4.供给的层次性---现实的供给 储备供给 潜在供给 影响因素： * * 市场的均衡特点：发散蛛网与收敛蛛网 * * 稳定蛛网 * * 房地产的均衡 * * 选题的意义： 提出问题与解决问题 爱因斯坦说“提出一个问题往往比解决问题更重要，因为解决问题也许仅是一个教学上或实验上的技能而已。而提出新的问题，新的可能性，从新的角度去看旧的问题，都需要有创造性的想象力，……” * 直接消耗系数 与完全消耗系数 （直接消耗系数加间接消耗系数） * 前向联系和后向联系都是产业间的联系效应，都是指一个产业的发展会对其他相关产业产生影响。 其中，前向联系是指通过影响另一种产品供给的容易程度而发生的联系，比如船运工业对出口工业有前向联系。而后向联系是指通过影响对其他产业的作品的需求，比如船运工业的发展为铁路工业创造了更多的需求，船运工业对铁路工业有后向联系。 后向联系像“拉力”，前向联系像“推力”。 房地产金融篇 2011年10月 金融学院 安徽财经大学 房地产金融篇 （一） 绪论 * * 有关问题 房地产是不是国民经济的支柱产业？ 为什么会有这一议题？ 为什么会有限购令？ 为什么房租涨与房价跌并存？ 房地产行业与“10.5”、“11.5”、“12.5”发展规划三个五年规划。 * * 目录 从限购谈起 一、房地产行业在国民经济中的地位 二、房地产行业：经济周期、宏观调控 三、房地产行业供求与均衡 * * 关于房屋“限购令” * * * * * * * * 质疑一 * * 质疑二 * * 质疑三 * * * * 质疑四 * * 质疑五 * * “限购”存在的合理性 * * * * * * * * 一、房地产行业在国民经济中的地位 我国的房地产业是在20世纪80年代初开始的城市土地使用制度改革和城镇住房制度改革逐步推进和深化的过程中产生和发展起来的。 目前理论界对房地产业产业链长、关联度高、对其他产业带动作用明显等取得了比较一致的看法，明确了与房地产业关联度大的主要产业类型、房地产业对各相关产业的波及和影响效应。 * * 房地产行业在国民经济中的地位 依据1997年中国投入产出表中40个部门的直接消耗系数表进行量化分析，与房地产业有直接关联关系的产业共有36个。在这36个产业中，与房地产业后向关联密切的产业有10个，这些产业在房地产业直接消耗总量中的总消耗比例已达79%，其中金融保险业、建筑业、非金属矿物制造业是房地产业的主要直接消耗产业，三者所占比例之和超过51%。 这说明房地产对金融保险业具有