南宁房地产战略决策报告.docVIP

南宁房地产决策咨询报告 前 言 我们接受厦门##房地产开发有限公司关于南宁房地产市场前景调查的委托后，通过深入的调研，对南宁的城市竞争力、城市价值以及对房地产业的影响等进行全面的分析、研判，基本结论如下： 1.综合政治、经济、人文、地缘等诸多因素，南宁是西南地区唯一具备作为中国-东盟自由贸易区大背景下的国际化商贸枢纽中心能力的城市，博览会的召开强化了这种定位，而136工程则从硬件上搭建了国际化城市的框架。但是，博览会效应如果没有达到预想中的目标，可能给南宁经济及房地产市场的迅猛发展势头蒙上阴影。 2.依托南宁作为未来国际化商贸枢纽城市所蕴涵的强大的区域经济竞争力,南宁房地产市场仍具有巨大发展潜力,有望成为二线城市的领头羊。 3.南宁目前的城市化水平较低，房地产市场总体上属于需求拉动型，尚有较大的市场需求能量，泡沫成分较少，但在结构上存在过热过剩的现象，如商业开发面积的人均拥有量到2005年就超过北京。 4.南宁房地产市场正处于解困式、补偿式、粗放型的初级市场向规模化、专业化、多元化的成熟市场过渡阶段。若干年内，南宁房市将出现更新换代的高峰，高档住宅、办公楼将有较大需求。同时，投资型购房需求也将大量出现。 5.在房地产具体政策方面，南宁与其他城市相比，并没有更多的优惠措施和特殊之处。仅就这方面的政策力度而言，对开发商并无特别的吸引力； 从目前的用地出让政策看，南宁市形式上还是比较规范的，基本上实行了公开招投标制度，已走出投机市场的阶段，投机机会相对较小，但对有实力的开发商相对有利；在其他领域特别是生产性投资方面，制定了较多的优惠政策，对南宁市经济的快速发展提供了充分的政策保证，对房地产的发展具有间接的促进作用，且影响深远。 6.由于特殊的原因,南宁有许多以基础工程建设资金投入置换土地的储备项目，一方面为房地产市场的长远发展注入活力，另一方面，与公开挂牌出让的项目相比，这些土地的成本相对低廉,它们的随时开发投放将造成一定的市场压力,在操盘中应予以关注。 7.南宁的城市发展同厦门有许多相似之处，对厦门房地产市场成功的研判和开发经验可以移植到南宁，用以指导、检验在南宁的开发。 8. 南宁房地产市场发展态势总体上是良好的，此时介入，时机恰当。 城市竞争力及对房地产业 影响的分析 1. 历史原因造成区域经济发展相对滞后 南宁位于我国西南边陲，共和国成立后确定为自治区的首府。历史性的角色又决定了与它名称不相符的命运。上世纪五、六十年代作为抗美援越的桥头堡，七十年代中后期到八十年代末更是直接成为对越自卫反击战的前哨阵地，经济建设的投入严重不足，其直接后果是改革开放前10年的区域经济发展严重滞后，经济总量萎缩。虽然经历了90年代以后的经济高速发展，但迄今为止，产业基础十分薄弱，区域经济不发达，城市化水平低，城市化率不到20%，2003年，全市GDP501亿元，人均GDP7522元，工业总产值202亿元，即使同经济基础同样薄弱的福建城市相比，差距仍然十分明显。 2. 地缘、政治、经济条件决定了南宁成为北部湾经济圈中心城市和中国-东盟自由贸易区背景下的国际商贸枢纽中心的地位 进入上世纪九十年代，随着边境局势的逐步缓和,北部湾地区的商贸、物流作用日益突出，成为承接广东等东部发达地区产业和资金链转移的洼地，精细农业和食品、化工、轻工、制药等行业较发达，具有形成共同经济圈的内在关联和条件，从而产生建立经济圈中心城市的内在需求，该区域其他重要城市如北海、钦州、防城港等均不具备这种能力和条件。作为广西政治、经济、文化、交通、科教、卫生中心的南宁责无旁贷的担当起这一重任。 世界经济全球化的浪潮已经来临，作为其前奏的区域经济一体化已逐渐普及，如欧共体、北美自由贸易区、东盟自由贸易区等，中国进入WTO后，加快了全方位融入世界经济的步伐，加入东盟10+1组织就是很好的例证，而南宁作为北部湾经济圈中心城市以及和东盟各国最为接近的大中城市，桥头堡作用的区位优势凸显，将在今后的经贸活动中扮演重要角色。中国-东盟博览会落户南宁是对其作为未来国际商贸枢纽中心和发展潜力的认可和肯定，博览会是规格极高的国际展会,设置国际标准展位2000 个、非标准展位200个以及2.6万平方米的室外展场，届时到会各国客商约有2万人, 今后每年的11月份固定在南宁召开。 从当前第一届南博会的筹措情况来看，其运作是比较成功的，已经初步达到了“中国经济与东盟经济交流平台”的经济作用。无论其今后的实际意义如何，但在当前来看，广西南宁属于中国东盟经济战略之下的首个首惠区域，无疑已经拥有了先发优势,应该对南宁社会经济各方面的发展具有长期的促进作用。 3. 基础的薄弱和枢纽中心全方位的需求之间形成巨大的反差，从而产生强烈的经济发展内在动力 城市综合实力的欠缺,制约着南宁成为国际化城市目标的实现,城市资源的供需