房地产投资决策双障碍期权模型分析与实证分析-analysis and empirical analysis of real estate investment decision - making double barrier option model.docxVIP

第一章绪论§1-1研究背景近年来，随着中国经济的蓬勃发展和国家宏观调控，房地产行业逐渐成为国民经济支柱产业之一。房地产作为一种投资，对GDP的增长有直接贡献；作为一种联动产业对GDP增长有间接贡献，由此带动水泥、钢铁、纺织等行业的全面发展，创造间接财富；房地产作为一种消费品，对GDP的增长有消费贡献。刘琳在《房地产投资对GDP贡献有多大?》[1]中给出了2000-2005年我国房地产企业开发投资对GDP增长的贡献率百分点，如表1-1所示：表1.1我国房地产企业开发投资对GDP增长的贡献率Table1.1thecontributionrateofourcountryrealestateenterprisedevelopstoGDP200020012002200320042005房地产开发投资对GDP增长的贡献率21.0625.1323.3327.3724.4721.41其中：直接贡献率8.3110.329.1410.9310.419.16间接贡献率9.0510.6410.1711.7810.068.33消费贡献率3.704.174.024.664.003.92GDP增长8.48.39.11010.110.2数据来源：房地产投资对GDP贡献有多大?房地产是我国经济发展的主要动力，未来房地产行业有很好的前景。国家统计局网站数据显示，2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比2008年同比增长16.1%；很多开发商花费大量资金，进行房地产开发投资。在获得高收益的背后隐藏着巨大的风险，由于不确定性因素的影响和房地产自身的特点使房地产具有风险高、周期长、不可逆、涉及面广等特点。房地产企业项目的开发受宏观经济政策、经济、文化、生产、消费等诸多因素的影响。一旦投资失败，将损失严重，尤其是进行大型项目投资时。为了达到预定的战略目标和经营目标，良好的投资策略是很必要的。§1-2国内外研究现状1-2-1国内研究现状期权理论在国内房地产企业项目投资决策上的应用研究相对国外起步较晚，大部分成果均借鉴于国外，但仍有许多学者做出了重要的工作。我国房地产投资决策上，使用的方法也主要是净现值、内部收益率、投资回收期等方法，例如李崇坚[2]、宋戈[3]、肖军[4]等,他们均把房地产投资作为线性的损益函数，实际上房地产投资是非线性损益函数，并且也没有考虑房地产投资的不可逆性和不确定性因素。相对而言，在国内，实物期权在房地产投资应用的比较晚，并且应用的方法也主要是B-S期权定价方法和二叉树期权定价模型这两种方法的应用。孙中民[5]通过建立二叉树期权定价模型，来分析房地产投资项目。在《实物期权法在房地产投资决策中的应用》[6]中，王旭辉、孙社祚，采用了B-S期权定价模型，结合房地产行业的灵活性，并用结合实物期权来确定房地产项目的灵活性的价值，对房地产投资项目进行正确评估。杨若晶、赵红梅[7]他们对标准B-S期权定价模型进行了改进，他们认为等待期权在房地产开发项目中属于负的红利分涨期权，所以他们通过使用红利分配的方法对期权进行了定价。曾力勇、裘亚峥[8]建立了实物期权定价模型，并给出了最佳投资时间的期权价值，并将房地产开发项目分为土地所有权的获得、施工和销售三个阶段，吴云、何建敏在《基于敲出障碍期权和博弈理论的项目投资决策分析》[9]一文中分析了寡头市场结构下的项目投资情况，结合障碍期权的实物期权定价模型的方法和博弈论的知识对项目进行分析。新型期权在国内研究的人不少，但在房地产开项目中运用的人很少，王丹娜在《敲出障碍期权在房地产投资决策中的应用》[10]中指出“投资者为了不丧失投资机会和把握好投资机会，当预期收益现值大于障碍值时才进行投资，预期收益小于障碍值时就不进行投资”弥补了传统的NPV的缺陷，但对于一个敲出障碍期权的持有人来说，往往由于原生资产价格在短时期内低于阈值，他将会失去全部资产，由于持有人和出售人往往有不同的厉害关系，从而引发对市场的瞬时操作，给投资者带来损失。王杨、张继洲、傅毅[11]在“双障碍期权的定价问题”中对双障碍期权的定价问题进行了系统而全面的研究，并提出双障碍期权可以是两个单障碍期权的组合，这种思想可以用在房地产风险投资决策中。张斌、韩萍在“双障碍期权的数学模型及其定价”[12]中，运用的是鞅方法,首先建立了双障碍期权价值的数学模型,再求解热方程,最后得出双障碍期权的定价公式。但单纯的双障碍期权若应用到房地产投资决策中，不太好。我研究后觉得一将个单障碍期权和一个双边障碍期权结合起来用在房地产投资决策中会更好，这也是本文所要研究的内容。首先对房地产投资项目进行定性分析，然后将定性分析与定量分析结合在一起综合考虑，建立决策模型，为投资者投资决策提供可靠理论依据。刘国买、邹捷[13]两人全面介绍了双障碍期权的定价方法1-2-2国外研究现状国外