第二章-地租理论.pptVIP

房地产经济学---地租理论 2 地租、地价理论 地租理论概述 马克思主义地租理论 现代西方经济学地租理论 地价理论 2.1 地租理论概述 地租的概念 广义地租：即租金，是泛指物主把他所有的土地、房屋或任何财物（资源）租给他人利用所获得的报酬。 狭义地租：是指土地使用者租用土地所付的租金，是所获得的利润的超额部分。 地租产生的直接条件 社会生产力有了一定程度的发展，出现了剩余劳动，但是还没有充分发展到社会产品像泉水那样涌出来的程度。 是土地所有权与使用权相分离。 地租的类型 地租理论的发展 地租的类型 按地租的物质形态划分 货币地租 劳役地租 实物地租 按经济学的观点划分 马克思主义地租理论 绝对地租 级差地租 垄断地租 现代西方经济学地租理论 契约地租或商业地租 经济地租 竞标地租 其它划分方式 地租理论发展史演变示意图 2.2 马克思主义地租理论 级差地租 绝对地租 垄断地租 城市地租 级差地租 形成过程 产生的原因 土地经营权的垄断 产生的条件 土地的优劣不同和距离市场的远近的差别 来源 个别生产价格与社会生产价格之间的差额所产生的超额利润 形式 级差地租Ⅰ：由于土地肥力和位置的差别所产生的超额利润而转化成地租 级差地租Ⅱ：由于对同一土地作追加投资所产生的超额利润而转化成地租 级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系 级差地租Ⅰ的形成及地租量的计算 级差地租Ⅱ的形成及地租量的计算 级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系 共同点 超额利润的转化形式 区别 投资方式不同 转化为地租的时期不同 最低限度的投资额不同 联系 绝对地租 产生的条件 农业部门资本的有机构成低于社会平均资本的有机构成 资本构成 资本的技术构成：生产资料与劳动力的构成比例 资本的有机构成：不变成本与可变成本的构成比例 产生的原因 土地所有权的垄断 绝对地租量的决定 绝对地租的形成与地租量的计算 垄断地租 概念 垄断地租是由某一特殊地块的产品的垄断价格所带来的垄断利润而形成的一种个别的、特殊形式的地租 绝对地租和垄断地租的区别与联系 垄断地租是垄断价格产生的地租 绝对地租是垄断价格产生的原因 垄断地租产生的原因是土地经营权的垄断 绝对地租产生的原因则是土地所有权的垄断 城市地租 社会主义条件下的城市地租存在的原因 指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而支付给土地所有者的地租 在我国现阶段，社会主义生产力还没有极大发展，产品还没有极大丰富，还不具备取消地租的生产力发展条件 城市土地的所有权与使用权仍然处于相分离的状态 城市地租的特点 城市地租以农业地租为基础 位置对级差地租具有决定性的影响 商业地租是城市地租的典型形态 城市地租具有相当大的垄断性 城市土地投资的地租效应具有明显的扩散性 城市地租比农业地租更具积累性 2.3 现代西方经济学地租理论 马歇尔的地租理论 创立均衡价格论 地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力 克拉克地租理论 地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献 地租是一种“经济盈余”，是土地资本的利息 胡佛地租理论 建立竞价曲线理论，能同时处理不同类型土地使用的竞标 阿兰索地租理论 解决了城市土地地租、地价的计算问题 丁伯根、康托洛维奇地租理论 土地的影子价格 萨缪尔森地租理论 地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度 哥德伯戈、钦洛依的地租理论 用制度经济学的方法对城市地价进行分析 胡佛的竞价曲线 阿兰索的竞价地租曲线 2.4 地价理论 土地价格及其特点 内涵 真正的地租、土地资本折旧、土地资本的利息 特点 是关于土地权益的价格，不同于一般商品价格的确定 主要由土地需求决定 土地价格呈上升趋势 土地价格的地域性和个案性 马克思主义土地价格理论 土地资源和土地资本的价格 对土地价格质和量的规定 西方经济学土地价格理论 关于土地价值、价格的定义 土地收益价格 土地市场价格 我国地价体系 影响土地价格变动的因素 我国地价体系 按土地使用权交易管理层次划分 基准地价 标定地价 出让底价 交易地价 按土地的出让方式划分 招标价 拍卖价 挂牌价 协议价 按土地的开发程度划分 熟地价=出让金+基础设施配套建设费+土地开发费+其他费用 毛地价=出让金+基础设施配套建设费 按地价计算方法划分 楼面地价=土地总价÷土地总面积 地面地价=土地总价÷建筑总面积 影响土地价格变动的因素 一般因素 行政因素：土地制度、住房制度、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制、行政隶属变更 人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成 社会因素：政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化 心理因素：购置或出售心态、欣赏口味、接近名家住宅、价值观变化 国际因素：国际经济状况、军