东莞长安博鑫项目市场调研分析报告2011年6月.pptVIP

前言： 感谢发展商对东莞中原的厚爱，经过初步接触，充分理解发展商对项目地块商业价值的重视及期待。在与贵司 会晤后，我司组织了商业部营销策划团队对长安的商业市场进行了详细的市场调研，并根据市场调查结论提出了 可行性的发展建议。希望得到贵司的认同,后续能为发展商最大化地块的商业价值提供更多有价值的服务。如本报 告存在的不足，希望能得到发展商及业界人士的不吝斧正。 一、市调时间：2010年5月24日至6月13日，整体市场调研工作历时20天； 二、市调内容： 东莞商业市场的分析； 长安的城市、经济、人口概况； 长安各商圈实地调研； 项目周边区域消费者、经营者调研； 项目周边区域商业调研 项目分析及建议 三、调研方式： 商圈调研以实地考察，数据收集为主； 消费者及经营者调研，采取问卷调查及深度访谈的形式进行全面调查 规模：长青路商业街是长安政府重点打造的商业街，总长1.6公里，是长安最为繁华商业街； 交通：长青路是长安的南北交通的大动脉，长安24条镇内公交路线有接近15条公交巴士经过长青路，这是长青路商业能快速繁荣的关键点； 概况： 业态比例： 品牌商家代表：千色店、LEVI‘S、NIKE、ADIDAS、味千拉面、BELLE等； 经营状况：长青路，长青商业广场一段是长安较早发展起来的商业街，这里的百佳公交站汇聚了长安镇大部分公交路线，是长青路商业最兴旺的区域。（商业繁荣与交通休戚相关） 长青路商家普遍反映经营状况良好。长青路现已成为长安商家的必争的商业旺地，整条街上基本无空置商铺，待转让也仅2—3间，这也从另一方面反映了商家良好的经营状况。 目标消费人群：全客层，包括长安本地人、工厂打工者、工厂中高层管理人员、私营主、外资企业高层等。 租金水平及转让费用 商家稳定，变化性不大；由于长青路商业街是长安的商业核心，商家签约时间均比较长，且合同到期后一般都会续约，2-3年间长青路商家基本没太多变化。品牌商家纵然意向进驻，也无理想位置的商铺可租赁。 可租、待转让商铺可谓稀缺，绝版；长青路商铺租金上升快速，待转让的商铺极少，很多商铺只要一放出来即刻就被租赁出去。目前长青路商业街租赁市场基本处于有价无市的状况。 租金上升快速，存在炒作现象；2008年时主要租金区间基本保持在200—400元/平方米之间，而2010年新转让的商铺租金则要达到350—1000多元/平方米的水平，转让费更高至13—15万/铺（一个铺面积约40平方米） 商铺销售价格高昂，创长安之最！商铺铺售价已达到13—15万元/平方米的超高价格。 由南至北，经营档次逐步提升，同时租金呈现一定的递减趋势，最高租金在百佳广场附近； 三大商业体业态定位不合理，业态互补性弱 潮人会步行街业态在定位上未与长青路、怡安百货形成差异化，仍以服装类业态为主。激烈的同质化竞争之下， 招商情况不理想，大面积空置不可避免。 仅临街面的商铺实现租赁，商场内部商铺约70%空置中。 商场内部规划不合理，通道狭窄，商铺数量众多，也是造成其招商难的关键因素。 长安各商业项目车位配比 调研目的：了解长安核心消费群体的消费结构和消费习惯等； 调研范围：以长青路商业、明珠广场、地王广场、天虹百货等重要商业地段为主要调研点，保证调研的主流性； 调研方法：问卷调研、深访； 调研人数：120人。 访谈数量：五位（餐饮、服饰、小吃等商家） 访谈地点：长青路、长安中心、长青商业广场 访谈方式：问答式 访谈重点：如下 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * →临近增田村，周边存在一定脏乱差现象； → 项目南面正对一块待开发用地，小区域区域发展不成熟 → 东面正对体育公园，项目受益于城市规划 → 周边人流稀少，车流也不多，更少公交路线通达 长安体育公园占地面积18.8万平方米，计划总建筑面积4.8万平方米、总投资3亿元。 长安体育公园将集体育比赛、训练、大型文艺演出、会展、全民健身于一体，体育公园主要包括主体育馆和训练馆， 其中主体育馆可同时容纳7000多人观看比赛，设有固定坐席4000多张、活动坐席2000多张。已建成项目包括1个标准田径运动场、10个室外篮球场、4个网球场，以及游泳中心〔50米标准泳池、25米短泳池和中型戏水池各1个〕、健身休闲中心等，建筑面积9000多平方米。 长安体育公园的大型公交站，正对项目。 长安体育公园建成，将极大改善项目公交交通 对项目建议 项目周边区域发展不成熟，商业开发不宜过早。宜等至周边地块开发较为成熟，体育公园建设完毕后再启动商业，以最大化降低商业开发风险； 1 项目宜立足本地，发展具备区域