房地产开发土地增值税在策划和定位中的考虑 ———房地产开发企业.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * 整个培训分为三章：第一章是概述，第二章是税收要素，第三章是业务流程。 * * * 五、应付未付成本的扣除 * 谢 谢！ * * 整个培训分为三章：第一章是概述，第二章是税收要素，第三章是业务流程。 * * * 两 * * * 超率累进税率和个人所得税的超额累进税率的原理大致相同。 * Q：扣除率是多少？ * Q:1可以问一下观众都办过什么样的减免税？ * Q：对被撤销的金融机构在清偿债务时转让房地产的是否征收土增税？ 条例规定；财税字[1995]48号；准备什么是投资联营，什么是兼并，以及因…征用和拆迁的举例！ * Q：对被撤销的金融机构在清偿债务时转让房地产的是否征收土增税？ 条例规定；财税字[1995]48号；准备什么是投资联营，什么是兼并，以及因…征用和拆迁的举例！ * Q：对被撤销的金融机构在清偿债务时转让房地产的是否征收土增税？ 条例规定；财税字[1995]48号；准备什么是投资联营，什么是兼并，以及因…征用和拆迁的举例！ * Q：对被撤销的金融机构在清偿债务时转让房地产的是否征收土增税？ 条例规定；财税字[1995]48号；准备什么是投资联营，什么是兼并，以及因…征用和拆迁的举例！ * Q：对被撤销的金融机构在清偿债务时转让房地产的是否征收土增税？ 条例规定；财税字[1995]48号；准备什么是投资联营，什么是兼并，以及因…征用和拆迁的举例！ * Q：对被撤销的金融机构在清偿债务时转让房地产的是否征收土增税？ 条例规定；财税字[1995]48号；准备什么是投资联营，什么是兼并，以及因…征用和拆迁的举例！ * 业务流程主要是指对房地产开发企业缴纳土地增值税的正常征管流程。个人的不包括在我要讲述的范围内。 * * * 根据《财政局、地方税务局京财税（1997）198号》的规定。 * * * * * 业务流程主要是指对房地产开发企业缴纳土地增值税的正常征管流程。个人的不包括在我要讲述的范围内。 * * * * * * （二）房地产转让价格的确定 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 * 二、扣除项目金额情况的审核 （1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 （3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。　　 * 二、扣除项目金额情况的审核 （4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 （5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 （6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 * （一）取得土地使用权所支付的金额 1、取得土地使用权所支付金额的构成 地价款+国家统一规定交纳的有关费用 地价款=土地出让金或实际支付的地价款 有关费用：包括取得土地的契税和印花税 * （一）取得土地使用权所支付的金额 2、取得土地使用权所支付金额的确认 必须提供已支付的地价款凭证，不能提供的，不允许扣除 凭证：国有土地出让合同、土地局开具的收据、地税局开具的契税完税证等 * （一）取得土地使用权所支付的金额 2、取得土地使用权所支付金额的确认 同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额的情形。 * （二）房地产开发成本 1、房地产开发成本的构成 ----土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 * （二）房地产开发成本 1、房地产开发成本的构成 （1）土地征用及拆迁补偿费 纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，不允许再扣除。 是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。 拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 * （二）房地产开发成本 1、房地产开发成本的构成 （2）前期工程费 如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的“熟地” 这部分前期工程费在纳税人的