泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告2008年8月21.pptVIP

第3页，共3页 报告主要内容 一、项目背景及案例研究借鉴 二、项目分析及开发战略 三、项目定位 四、物业发展建议 五、开发节奏与经济测算 六、营销推广策略 东邻商务区核心区，南、西、北三侧现为城中村和军方保留用地。 用地性质：居住、商业、娱乐、体育、绿化、教育等 用地面积：52.3公顷 容积率：2.05 建筑面积：107万m2 住宅建面： 91万m2 商业建面： 3.3万m2 娱乐建面：4.2万m2 教育建面：3.8万m2 体育建面：5.1万m2 户型配比：90m2以下户型须占建筑面积的62%以上 2、项目价值研究 营销战略六大要素： 产品 价格 速度 形象（品牌、推广、渠道） 客户 风险 界定标准： 高——中——低 定位客户－客户需求特征 Breakfastpoint,一个位于悉尼中西部荷姆的一个开放的公园式国际社区 我们意识到社区感可使人们享受到更好的生活，因此我们非常注重公共空间和社区设施的塑造—开发者Margaret Rose 社区网站：/map.html Breakfast Point Community 兼有第一居所和度假型第二居所； 社区由住宅、国际商店、multi-cultural Café及饭店、私立学校、公园和高尔夫、划船等丰富的俱乐部等构成； 人工营造了大量开放式空间（如Village Green、Silkstone公园等）； 建立了共同社区纲领，社区业主有参与、建议和监督开发商规划社区等各项权利； 建立了社区管理服务机构(如社区信息中心、社区Hall、社区Pavilion、乡村俱乐部等)为社区内业主及小区的对外运营服务； 拥有属于社区自己的节日，建立一张属于自己社区的节日时间表，并由社区管理机构负责组织运营 国际环境标准：以多种植被、叠石、庭院、水景等塑造社区立体化园林、高品质室内装修，创造住宅与环境艺术组合 顶级国际配套：星河实验重点小学、德福双语幼儿园、超五星级会所—四季会、酒店式公寓 国际服务：引进了五星级酒店独有的“金钥匙” 服务体系，兑现着“无微不至，超乎想象”、 “一切以客人为中心”的服务准则。 一 、一期客户定位 二. 产品定位——物业类型、档次及形象定位 五、 商业定位 按照“全球国际花园社区”的标准打造国际公园住区 案例借鉴——深圳湾体育中心：春茧 8、分期开发建议(方案一) 8、分期开发建议——方案二 8、分期开发建议——方案二 运作思考 项目营销推广总体安排 Thank you！ 3、形象战略 国际公园生活城的样板展示 先期建设项目营销中心和公园展示区； 将展示区与水杉林进行联系展示，给客户强有力的冲击，体现项目的整体形象和价值； 沿线进行公园生活城的概念包装，营造未来生活方式的氛围。 公园展示区 营销中心 铺设草坪 水杉林包装展示 4、产品战略 以产品诉求为核心，围绕项目独特卖点，最大可能释放产品价值，将产品卖点系列释放。 规划卖点 体育公园物业 原生态 创新产品 配套完善 …… 公园式·国际生活城 细节筑就品质 在产品做好的同时，还应多注重细节。 无论样板房导视系统、小区音乐盒形状还是自动穿鞋机等，都要认真挑选，表现出细节的美。凸现项目的品质，增强竞争力。 4、产品战略 情景营销 产品展示 建筑展示 4、产品战略 情景营销 产品展示 系列样板房 4、产品战略 成立泛海客户会，通过长期的客户维护和客户活动， 抓住汉口自住、投资客户的精神诉求，引起客户共鸣。 以项目CBD内开放、舒适、便捷、键康的生活方式，引起客户的共鸣，做阶层营销。 5、客户战略 策略 手段 客户阶层活动 5、客户战略 以客户需求为核心，以五星级航空服务的标准全程细致服务，增强项目感染力。 提供完善的物业管理服务，让客户感受到居住的优越感和舒适感。 6、服务战略 1、产品策略：以差异化的产品赢得市场，树立项目形象 高层+多层洋房/类别墅产品组合 2、功能布局思路 标准制定：保护和利用原生态水杉林，使一期定位符合项目国际花园的整体定位；104号路需延续CBD核心区的城市界面，保证整个西部居住区与CBD核心区的融合；会所（营销中心）的选址既要与生态概念结合，又能为整个项目的销售服务。 城市运营：完善生活配套，提升地段居住价值，一期内布置大型超市与小学。 产品优势：提供市场差异化产品，形成产品竞争优势，以低密度产品（多层）确定新片区的市场价格。 价值均衡：高层、多层组合布置，确保高层物业的景观与视野，使高层物业与多层的价值相近，避免产品价值不均使物业价格差距过大。 一期概念规划 水杉林会所 学校与超市 多层区 高层城市界