房地产金融绪论（精编）.pptVIP

4、货币汇率的变化 汇率则可以调整完全市场经济国家间的资金流动。汇率的变化有两方面的作用： （1）当汇率下降时，为了保值，很多人会投资本国房地产； （2）当货币升值时，又会使本国货币外流到贬值国家，而投资房地产是一种较快速的转移方式。 5、日用品价格的变化 日用品价格的变化对不同发展水平国家有不同的影响。日用品价格的变化可能会导致人们购买力的变化，使投资于耐用的房屋上的资金减少。 发展中国家恩格尔系数多在50%左右，也就是在人们的家庭所得中约有一半消费在食品上，所以食品价格的上升对房屋的销售有很大影响。 6、房地产证券和其他投资工具回报率的变化 在房屋购买被普遍作为投资工具的情况下，其他投资工具如股票、期货和收藏品的回报率较高，也会影响房屋购买活动，使大量房地产投资进入其他领域。 在西方国家，房地产证券的价格随着世界金融市场的波动而变化。在利率下降时，房地产股票价格上升，房地产股票的收益增加。 7、金融政策 房地产抵押贷款政策是随宏观经济和金融政策而变化的。在国家收紧银根的情况下，贷款利率会上升，贷款比率会下降；反之，当国家鼓励房地产投资时，又会降低抵押贷款利率，放宽贷款额度，扩大贷款期限。 8、社会福利制度 好的社会福利制度使很多家庭不愿拥有自己的住房，如瑞士、瑞典等国家，社会发展水平高，但房屋自有率并不高。（世界各国家庭房屋自有率如下：） 国家 瑞士 德国 荷兰 奥地利 法国 瑞典 丹麦 加拿大 日本 美国 挪威 英国 意大利 澳大利亚 新西兰 比利时 希腊 西班牙 爱尔兰 房屋自有率（%） 30 40 45 50 53 55 60 62 62 65 66 66 67 68 68 72 73 80 82 （二）利率 1、利率 利息是借款人付给放款人所借款项的租金。利息对借款人而言是资金的使用成本， 对放款人而言就是资金的时间价值。 单利与复利 2、利率集 随借贷期限、时间的不同，其利率的大小不一，这些从低到高的所有利率组成一个利率集。 利率集当中各利率的不同是由借款期限、流通性、风险大小以及手续费等方面的差别决定的。 以1987年美国流行的抵押贷款利率11%为例加以说明： 1.无风险短期实际利率（3%）。 2.通胀溢价（4%）：由于通货膨胀的发生，原收益的购买力下降，为弥补收益（货币）购买力的降低，利率应高于无风险利率一定比例 （通胀指数）以克服通胀对收益购买力的影响，使购买力保持不变，这就是通胀溢价。 3.期限溢价（2%）：期限溢价是为弥补资金长期被银行占用而引起的风险和不确定性的溢价。 4.差价（2%）：差价是用于补偿抵押手续费、服务费以及违约风险和其他不确定性因素而产生的收益降低风险，一般为2%。 3、名义利率与实际利率： 名义利率也称票面利率，是借贷机构所承诺的利率。 实际利率是表面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，它是借（贷）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀后的利息。物价指数是通货膨胀的衡量标准，可以说明购买力的变化情况。 （三）现值与未来值 未来值是计算存款在未来一定期限后的价值，它包括原本金和利息。 未来值的计算可以按照利率和复利率计算。 现值： 1、未来收益的贴现 未来值是计算存款在未来一定期限后的价值，它包括原本金和利息。 未来值的计算可以按照利率和复利率计算。 2、一年收益的贴现 未来值的计算公式： FVn =PV0（1+i）n 未来收益贴现值公式： PV0 = FVn / （1+i）n 其中：（1+i）n 为贴现因子 3、未来多年收益的贴现 多年收益的贴现值实际上是各年份收益贴现值之和。 PV0 = CF1 / （1+i）+ CF2 / （1+i）2+ CF3 / （1+i）3+ …+CFn / （1+i）n 收益率：投资回报率 折现率：一 个将未来