房地产营销价格定位 分享人：尹菁.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第 * 页 我们通常所看到的价格表 并不是完全的价格体系 体系过程实际是个产品静态分析 把产品价值通过价格反映出来 加上推盘策略及折扣策略 最终形成我们通常看到的价格表 第 * 页 THANKS THE END! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第 * 页 价格执行 在价格表正式对外销售前，还应对价格进行调整 1、销售手段：如起价、心理价位、最高价，加速回款产品，挤压销售产品等 2、市场供应：如竞争激烈的产品适当降低单价或总价，本阶段市场供应暂缺产品可适当抬高价格 3、客户反馈：受欢迎追捧的可适当调高，反之可适当降低 4、现场考察：对各产品再次进行现场考察，对价格进行分析 …………………………………….. 第 * 页 第 * 页 长河玉墅 项目特点： 资源环境极为优越 体量大，开发及销售周期长 竞争极为激烈 项目内部产品均好性强 其它方法案例参考 第 * 页 长河玉墅总规图 第 * 页 产品静态分析＋开发周期动态分析 本项目总体定价原则 第 * 页 产品静态分析 第 * 页 采用因素成对比较法确定各景观因素权重 价格定位应充分考虑产品各方面条件的差异化，考虑栋与栋之间、组团之间的关系，考虑特殊景观位置、间距、噪音、花园面积、地势情况等因素，把影响价格的因素进行综合评分，最终确定每户的价格。 我们选择了最主要的九种因素，并通过成对对比法确定其权重。 第 * 页 打破组团界限，结合景观权重将所有单体归结为七种类型 一档 一档 一档 四档 五档 二档 一档 三档 六档 七档 第 * 页 充分考虑到影响价格的宏观因素，并暂不考虑本项目的开发周期、 现场环境及销售价格策略而进行静态的、客观的评分，以每档得分 设定为系数，进行均价设定。 第 * 页 计算出各档位相对应的面积，以面积修正设定系数，进而以三次加权平均得出实际系数，最终计算得出修正后的各档位均价。 注：涉及到每一个独栋的价格，需根据开盘要求及客户反馈，进行组团内系数的细化与调整。 第 * 页 我们将七档位的均价还原至相应的八个组团中，便可得出各组团的均价。 长河玉墅A组团均价： 第 * 页 长河玉墅B组团均价： 第 * 页 长河玉墅 C 组团均价： 第 * 页 长河玉墅 D 组团均价： 第 * 页 长河玉墅 E 组团均价： 第 * 页 长河玉墅 F 组团均价： 第 * 页 长河玉墅 G 组团均价： 第 * 页 长河玉墅 H 组团均价： 第 * 页 各组团静态均价一览 12964 13809 13054 13876 13177 13883 14005 12915 第 * 页 开发周期动态分析 通常情况下，项目的价格水平将受到整体市场、自身工程形象及开发周期等因素的直接影响。 因此，在对项目产品进行静态定价之后，需根据上述因素制定在不同开发周期内的价格涨幅调整，以期制定合理的价格体系，达到满足成本要求的基础上追求开发利润最优化的目的。 第 * 页 价格水平说明： 第 * 页 由区域市场价格水平及成交比例可以看到: 成功的销售案例 合理的 销售价格策略 开盘期 完好的现场形象支持 强劲的 产品竞争力 第 * 页 市场成功的销售案例分析，多数项目以低价入市 纳帕溪谷开盘价格9200元/㎡ ，目前价格12000元/㎡ 温哥华森林开盘价格9500元/㎡，目前价格10500元/㎡ 优山美地开盘价格16000元/㎡，目前价格17500元/㎡ 第 * 页 顺利开展销售工作 工程形象不利， 政策影响明显。 竟争项目主力户型 趋同 市场供应量巨大 低 价 入 市 便于快速成交 每次调价 造成增值想象 便于销售价格的 控制 资金快速回笼 形成良性循环 第 * 页 一　　期 二　　　期 三　　　期 四　　　期 依据区域内市场竞争项目的价格走势，并结合本项目开盘初期在工程形象上不占优势的情况，建议本项目采取“低价入市、小步快跑、稳步攀升、强销均价，经典收官”的销售价格策略。 第 * 页 各期销售价格制定 面积 销售金额 28148平米 3.38亿元 40219平米 5.43亿元 53297平米 7.73亿元 20812平米 2.69亿元 12000 14500 12925 11000 11500 12000 12500 13000 13500 14000 14500 15000 均价 12000 13500 14500 12925 AB组团 CD组团 EF组团 GH组团 20% 13500 第 * 页