福星惠誉汉阳项目市场定位及物业发展建议报告 谨呈：福星惠誉房地产公司.pptVIP

本次汇报内容构成 本次汇报内容构成 本次汇报内容构成 本次汇报内容构成 思考一：C地块塔楼部分共5.4万方，26层，单层面积2.1万方，为溢价空间小的平层公寓，非LOFT公寓形态，不利于公寓价值的最大化实现； 思考二：从B区横向交通组织看，B区商业街部分的规划布局中，街区之间的横向空间尺度过大，不利于一二层之间消费人流的互动与商业氛围的营造，同时也不利于土地的利用； 思考四：从B区垂直交通组织看，缺少纵向交通的规划与设计对消费人流的引导与带动。 分物业定位建议 / B地块 方案优化 我司在方案二的基础上，平层公寓改为ＬＯＦＴ公寓 优化建议一：将C地块的两栋平层公寓改成溢价能力更高的LOFT公寓。但如此会面临平层LOFT化后，剩余商业面积如何分摊的问题。对此，我司提出如下两种解决方向： 调整方案一：在保证用足容积率的前提下，将多余商业指标分摊成其它物业形态—— 将底层集中商业由四层增加至五层，可分摊约5000方商业面积； 将三栋住宅减成两栋，将其中一栋住宅变成商业指标的平层公寓。 方案优化 鉴于上述思考，我司在方案二的基础上，提出如下几个方面的优化建议，以供参考： 优化建议一：将C地块的两栋平层公寓改成溢价能力更高的LOFT公寓。但如此会面临平层LOFT化后，剩余商业面积如何分摊的问题。对此，我司提出如下两种解决方向： 调整方案二：在保证用足容积率的前提下，现有平层公寓将突破现有高度向超高层发展。 方案二不会对项目现有规划指标产生影响，但超高层会面临建筑成本增加、是否受规划限制影响。 注：本方案最后将会针对这两种调整方案分别进行财务分析和比较，以企业决策供参考。 方案优化 优化三：通过灵活的建筑形态与空间布局，形成“MINIMALL+街铺”式的放射型商业空间 “MINIMALL+街铺”式的放射型商业空间功能更完备，业态组合更灵活。 错落式布局，丰富物业建筑形态 分物业定位建议 / B地块 运动休闲娱乐商业街：2.4万方 住宅：2.44万 多功能平层公寓：3万方 产品组合 (7.8万方) 销售 销售 少量主力店 大部分销售 营销模式 产品 单层 面积区间 产品特征 客户特征 休闲娱乐街区 50-1000 以50-100平米为主 少量主力店配置300平米左右的大面积 区域及全市客户 实现与A地块的消费互补与延伸 住宅 40-80 通过面积控制，实现低总价竞争优势 城市刚需投资型客户 LOFT公寓 30-50平米为主 平层特征/投资居住两用 区域投资客户 B地块功能分区（7.8万方）：以运动活力的时尚品牌消费为主，辅以高端住宅与公寓 1、 品牌主力店（4F） ： 业态占比：20%（约5500方） 经营业态：品牌运动服饰、品牌休闲娱乐 经营模式：持有 2、运动休闲区（3F）： 业态占比：80%（约2万方） 经营业态：运动服饰、品牌折扣店、数码冲洗等潮流饰品、美容健身、室内运动等 经营模式：销售 3、居住区：高层约2.44万方 4、多功能平层公寓：约3万方 品牌主力店 运动休闲区 居住区 公寓 品牌主力店 运动休闲区 居住区 公寓 功能：强大的品牌号召力，吸引人流 对象：服务片区乃至全市。 业态：迪卡侬（约4000方）、 酷玩天地（约1500方） 规模：5000㎡左右。 说明：商业面积为1万平方米，1-2F形成 相对规模效应。 经营模式：持有 品牌主力店 （经营面积5500方左右，占比约20%左右） B地块商业业态定位：品牌主力店 品牌主力店 运动休闲区 居住区 公寓 B地块住宅定位（2.44万方）：50-90平米小户型为主，通过总价优势， 满足城市首改和刚需客户为主的产品线，并与公寓形成互补 54平米 35平米 35平米 90平米 90平米 建议标准层：3梯8户 466平方米 客户定位：以优越的地段、完善的配套、便捷的交通，满足都市精英群体的快节奏生活需求，以及由地段而产生的租赁投资需求。 40% 60% 40-60 （1房与小2房） 60—80 （2房与小3房） 2.44 小户型住宅 B 地块 产品形态 规模（万方） 面积（平米） 配比 市场对比 世茂锦绣长江 1房户型 70-90 实现1０%的溢价空间 品牌主力店 运动休闲区 居住区 公寓 B地块公寓定位（3万方）： 30-50平米为主力户型，商业指标以及优越的地段，吸引城市大量被住宅限购的投资客户 产品建议： 面积不宜过大，在40平方米的单元格为宜，结构可分可和；内部空间可以自由组合， 地块 产品形态 规模（万方） 面积（平米） 配比 B 平层公寓 3 30-50 50—60 70% 30% 客户定位： 1、 城市新锐，对都市生活、交通便利与繁华商业有需求； 小型事务所或SO