九尊地产2011年9月1日石家庄项目初步策划报告.ppt

第六部分：石家庄地产销售方式参考 万和上城：均价5900，只有土地产权证，已经封顶 销售策略：内部认购 地址：新石南路与石铜路交叉口南行80米路东 龙鼎天悦：均价5550，有土地证和建设用地规划许可证，已封顶 销售策略：内部认购，全款优惠350元/平米 地址：跃进路与谈固东街交口西南角 庄辰城外诚：均价4800，有建设用地规划许可证 销售策略：限量20套团购，找置业顾问报名，全款45000，分期4600 地址：桥西工农路苑东街交口西行200米路南 纯棉时代：均价6100，没有证件，项目建设当中， 销售策略：可以先交首付，预售证下来后办理贷款手续 地址：桥西新石中路与石铜路交汇处路北 丽都河畔：均价4900，有土地证和建设用地规划许可证 销售策略：可贷款，首付50%，全款优惠180元/平米 地址：友谊北大街和古铜路交叉口 分析 石家庄大多数楼盘是在证件不齐的情况下采取内部认购的方式出售，部分急需回笼资金，证件不齐全的项目，多数采取单位全款团购，价格优惠，户型设计要有吸引力。 谢 谢 * 潜在供应量大，中高端市场存在机会 传统核心区 均价水平8000元/m2 延展区 均价水平7000—7500元/m2 区域整体可分为两个区域： 传统核心区： 均价水平8000元/m2； 当期供应主要以万达广场和西美第五大道为主； 延展区： 均价水平7000-7500元/m2； 当期供应主要以远见为主。 长安区 裕华区 开发区 新华区 桥西区 桥东区 2、各板块住宅物业市场特征 ---- 裕华区 裕华区住宅主要项目情况 项目名称 开盘日期 容积率 规模 （万m2） 剩余规模（万m2） 万达广场 2010.07 住宅3.5， 商业4.0 总183万 （111万住宅） 94 国际城四期 2010年7月 2.5 24.7 23 西美第五大道 一期2010.04 3 70 40 路劲蓝郡 2010.06（三期高层） 1.7 18 3 藏龙福地 2010.9 2.7 72 12 2、各板块住宅物业市场特征 ---- 裕华区 * 产品设计——产品线落地和高溢价的追求，细节完善度较高 由于万达项目的带动和区域的产品的领先定位，区域项目在建筑立面的设计和细节实现上领先于其他区域，注重风格的价值，新古典和欧式风格在区域运用较多； 万达广场依托产品线的落地，标定了项目的产品标准，成为城市中心的新地标； 本土开发商受竞争和溢价的驱动，也在项目的开发上进行跟进，西美第五大道、国际城四期等项目也都注重了项目的细节打造，远见项目取得了市场和业界的认可。 西美第五大道 路劲蓝郡 万达广场 2、各板块住宅物业市场特征 ---- 裕华区 * 项目名称 物业类别 容积率 产品组合 层高 （m） 万达广场 住宅为主，28万m2商业、写字与酒店配套，22万m2公寓 住宅3.5，商业4.0 一期4栋34层（15栋回迁房） 3 国际城四期 纯住宅 2.5 15栋6层电梯洋房；3栋32层高层，1栋18层高层 3 西美第五大道 住宅为主，沿街商业 3 一期3栋20层住宅和3栋32层住宅 3 路劲蓝郡 中低密住宅 1.7 7栋小高层，4栋高层，联排别墅3层，花园洋房4.5层，板式高层24层 3 藏龙福地 住宅为主， 部分商业街、酒店办公 2.7 18栋板式高层，其中包括五星酒店、精装修公寓、购物中心、5A甲级写字楼与13座现代化高层住宅 2.9 2、各板块住宅物业市场特征 ---- 裕华区 主要项目产品组合 * 立面风格和材质——以现代简约为主； 现代简洁的建筑风格为主； 立面材质多采用主体涂料的方式，少量项目采用底部面砖+涂料； 藏龙福地、Art deco立面风格，国际城四期采用法式立面风格，提升项目的质感。 藏龙福地的Art deco风格 国际城四期的法式风格 2、各板块住宅物业市场特征 ---- 裕华区 * 项目名称 建筑风格 立面材质 万达广场 简约 涂料 国际城四期 洋房法式风格 贴砖 西美第五大道 简约 贴砖 藏龙福地 Artdeco风格 底部石材+主体涂料 路劲蓝郡 现代 面砖+涂料，外檐窗才用彩色铝合金 2、各板块住宅物业市场特征 ---- 裕华区 主要项目建筑风格及材质 * 户型设计——经济型的两居、三居产品为主，舒适型三居、四居比例较高 两居、三居成为主，舒适型三居、四居占据相当比例； 产品设计在保证全明和功能性的基础上，舒适度也得到相当重视。 万达广场3室2厅2卫1厨1