仙女山项目12.7.ppt

室外——用原生态材料围成的半私密性私家花园；增加小型私家泳池，使室内到室外的过渡空间更富有轻松度假的气氛 户型-----建筑面积71平米 中间没有隔墙,显得整个空间开阔,通透 卧房和客厅外宽阔的阳台可以充分享受室外的自然风光. 游泳池旁点缀的小品充满度假风情 本项目住宅各期开发定位建议 第一期（2010-2013年） 建筑风格： 欧式多种风格组合，包括意大利、法国、瑞士、奥地利、德国等风格，因此演绎出来建筑风格有意大利托斯卡纳风格、法国乡村风格、瑞士迪卡普里奥风格 阐释： 阿尔卑斯山是一座位于欧洲中心的山脉，它覆盖了意大利北部边界，法国东南部，瑞士，列支敦士登，奥地利，德国南部及斯洛文尼亚，我们选取其中几大国家的典型度假建筑风格； 迪卡普里奥风格是瑞士维而比耶地区典型度假区风格 本项目住宅各期开发定位建议 建筑风格表现 意大利托斯卡纳风格：托斯卡纳建筑是意大利建筑的代表，别墅在入口有一个戏剧性的塔或是圆形大厅，高于其他屋脊线，给人一种强烈的等级、永恒与威严感。岩石与灰泥戏剧性的表现光与影的关系也是托斯卡纳风格的精髓之一。铁艺，百叶窗和阳台，尤其是爬满藤蔓的墙同样表达了托斯卡纳风格。 本项目住宅各期开发定位建议 建筑风格表现 法国乡村风格：高大陡峭的四坡屋顶或侧山墙屋顶，大门和窗户细而长，门和窗上都有沿垂直方向的小网格，成排列；由周围有一系列柱子支撑形成围廊，给居住者提供了360度的全景视野。 本项目住宅各期开发定位建议 建筑风格 迪卡普里奥风格：非常接近奢华的摩纳哥风格度假村，非常强调品质。豪华的原木屋配有新颖的锻铁楼梯。 迪卡普里奥 本项目住宅各期开发定位建议 建筑风格 奥地利风格：seifert、weidling、萨尔茨堡等风格特别适合在山坡上修建，利用窗户的垂直角度来最大限度的利用自然光的流通，并在二楼设置大阳台感受周围的风景。 强调与自然的融和 本项目住宅各期开发定位建议 第一期（2010-2013年） 价格定位 项目首期受区域竞争影响大，在此我们将针对目前的市场，通过市场比较法和自然增长法进行分析。 产品形态 参照项目 售价水平（元/m2） 独栋别墅 依云美镇 6000-7000 洋房 雪岭仙山 3700 公寓 花漾的山谷 4000 价格修正系数 修正因素 权重 本项目 依云美镇 雪岭仙山 花漾的山谷 项目规划 20 18 7 11 10 资源价值 20 18 8 10 10 品质 10 7 7 6 6 建筑打造 15 12 10 10 10 环境打造 15 12 11 10 10 配套 10 8 7 7 7 开发商品牌 10 8 7 7 9 总分 100 83 57 61 62 修正系数 　 1.45 1.36 1.34 结合修正系数，本项目如果今年年底推出，独栋别墅售价为8000-9000元/m2，洋房售价为4500-5000元/m2，公寓售价为4500-5000元/m2。 本项目住宅各期开发定位建议 第一期（2010-2013年） 自然增长法 以目前区域市场价格增长情况为基础，在一期中，前两年高尔夫、酒店类配套尚未建成对外开放时，价格增长率与目前增长水平相当，年增长率为10%，第三年、第四年高尔夫球场、酒店建成使用后，价格增长将为15-20%。 因此，本项目2010年入市，考虑首期以性价比吸引人气、火爆等因素，一期价格定位如下： 时间节点 独栋别墅 洋房 公寓 2010年 8500-9000 4600-5000 4500-4800 2011年 9300-10000 5000-5500 5000-5300 2012年 10500-11000 5800-6200 5800-6000 2013年 12500-13500 7000-7500 7000-7300 单位：元/m2 本项目住宅各期开发定位建议 第一期（2010-2013年） 目标客户群 本项目住宅各期开发定位建议 二期（2014-2016年） 产品定位： “纯独栋别墅社区” 阐释： 围绕高尔夫球场，打造高尔夫纯别墅社区，充分体现项目资源价值，为高端人士打造第二居所、第三居所以及企业型会所； 该阶段可根据一期的销售情况，主力面积在150-200m2左右，另外，可根据客户需要打造定制别墅，面积可放大到1000m2。 体现产品品质，考虑与高尔夫景观的融合，建议别墅占地面积在5亩左右，达到1：10的建筑占地比。 本项目住宅各期开发定位建议 二期（2014-2016年） 特色产品：庄园别墅，采用北美建筑风格 它重建筑的居住功能，轻风格特征。目前有三种基本体型：A型，正立面双山墙式（双称Shotgugun）；B型，L形式；C型，四坡屋顶式。 本项目住宅各期开发定位建议 二期（2014-2016年） 价格定位 案例借鉴：广州碧桂园假日广场