北京莱镇香格里项目市场研究及营销策略报告_金网络_146PPT_2010.pptx

亚奥之巅　人文宅院萃享人生路;项目发展思路梳理;高溢价：创造高于同区域同等次产品10%的溢价 短周期：若按销售方案一开展营销工作，项目主力销售期将控制在6个月左右 树品牌：打造海欣方舟地产品牌;上地板块 目前板块内普通住宅已销售均价在21000元/平米左右，高端精装项目已销售均价在35000元/平米左右。未来市场普通住宅供应不确定，高端项目5月新开盘报价为36000元/平米（精装）。 回龙观板块 已售均价不到17000元/平米。目前处于供应空白期，预计4月底上市楼栋均价不低于19000元/平米。 亚奥板块 普通住宅已售均价约40000元/平米，目前普通住宅报价4万元/平米，高端项目报价为65000元/平米。 综合测算本项目现时售价约为21500元/平米。;地理条件 项目位于北五环外奥北区域，属上风上水的尊贵之地。 交通条件 小区周边道路交通较发达。轨道交通便捷，公交体系完善。 周边人文环境 周边分布有图书馆，电力部门，大学校区及总装备部等。 周边生态资源 周边有生态园、文体公园、高尔夫球场、奥林匹克公园等环绕。 项目产品情况 同区域普通住宅供求相似，以小户型为主流。;项目核心市场课题;乱市·出英雄;产品的进一步优化 在区域雷同的情况下，产品竞争力将成为竞争的核心凝聚力。 市场营销 好的产品需要一张好的名片，塑造鲜明的市场形象将极大的促进项目成交。 销售策略 市场瞬息万变，灵活务实的销售策略能够帮助企业利润最大化。 服务团队 最具实力的服务团队将充分保障所有承诺的兑现。 ;本案面临的市场环境是什么？;第一部分 市场环境;板块总论——区域板块划分：本案处于回龙观、上地、亚奥、北苑板块环绕之中;亚奥板块：高档物业的标志 发展较早，以高档居住区著称，名盘林立，价位高于周边市场。目前市场报价不低于4万/平米，部分豪宅达到6万多/平米。 该板块位于项目南面，但传统认知方面与项目所在板块差距较大，该板块对本项目影响系数相对较低。 从客户方面来看，可能承接该区域部分流出客户。 回龙观板块：大型居住区 发源于大型经济适用房回龙观项目，现为较成熟的大型居住区。 区域供应以普通住宅??主，现阶段销售主要以满足客户刚性需求的小户型为主。 从客户方面来看，与本项目部分重叠，尤其是依靠地铁出行的客户。 ;上地板块：高科技园区 较为新兴的高科技板块，以办公为主，核心区写字楼林立。 本项目与上地同属清河板块，属于泛上地区域，该板块对于本项目影响系数较大。 从客户方面来看，共性较大，是主要竞争区域。 北苑板块：新兴居住区 较为新兴的居住板块，随着13号线的兴起而上市亮相。 区域内大开发商云集。 客户与本项目具有一定的相似性。 ;14;上地板块：项目数量不多，且处于等待后期开盘阶段;目前少量项目在售，整体供应不足，但后续会有一定存量;专家国际公馆;产品供应以主流刚需为主，另外橡树湾存在一定量的舒适型产品;板块内项目价格目前涨幅较大，价格呈现差异化;客户来源： 上地、中关村区域客户为主； 购买需求： 以刚性购买需求为主，多为经济型两居、三居首次置业；另有部分电力部门、部队等的改善型客户，二次置业，多集中在橡树湾项目； 客户年龄构成： 30-45岁，多为两口或三口之家； 客户职业： IT业、教师、电力部门、部队； ;回龙观板块项目：项目推出部分均已售罄，等待后期开盘;回龙观板块项目：中低端产品为主，紫金新干线后期会有较舒适型产品推出;产品以90平米左右2居为主，主要面向刚需客户;紫金新干线后期规模较大，区域项目报价2万/平米左右;回龙观客户现状：相较于上地呈现出更年轻化的趋势;亚奥板块项目——户型偏大，总价较高，去化速度慢;亚奥板块小结——溢出型客户有望成为本项目客户来源;北苑板块项目——项目扎堆，大开发商云集;北苑板块小结——大开发商共同开发区域板块;区域目前供应情况： 目前供需失衡，除亚奥＼北苑区域外，其他区域目前暂时处于销售断档期。 区域未来供应情况： 大部分项目均有后续供应，其中强佑·清河新城未来供应量高达67万平米，橡树湾存量也在30万平米以上，考察项目潜在供量约400万平米，其中仅北苑区域存量高达190万。 客户情况： 回龙观及上地区域基本以刚性需求客户为主导，亚奥板块投资型客户较多。 ;户型供给： 回龙观及上地区域以90平米以下小户型为主，亚奥板块项目立项较早，以大户型为主。北苑板块产品类型较丰富，大户型，小户型和LOFT均有供应。 去化速度： 进入2010年以来，去化速度普遍提快，小户型去化优势明显，目前基本处于价涨无量，市场饥渴的状态。 ;第二部分 项目本体分析;项目本体分析——总论;34;35;技术指标： 占地面积：总占地11.2公顷，总建筑面积27万平米 三期地块：占地2.5万平米，建面6.25万平米 ； 容积率：2.5； 总户数：647