2010年7月23日万达商业管理招商前期市场调查与规划定位.pptVIP

规划定位 广场规划应遵守项目整体定位 广场规划概述（1） XXX广场：XXXXXXXXXXX的购物中心 XXXX的商品选择 XXXX的购物环境 XXXX的娱乐时尚 XXXX的服务方式 江北区精品时尚生活消费中心 注重品牌，价位适中 目标家庭化，商品实用化 各业态的合理组合 上班族、流行族 案例： 广场规划应符合项目市场目标 广场规划概述（2） XXX广场：明确的目标消费人群 项目周边居民人群 追求时尚娱乐的人群 休闲、美食爱好者 家庭式的消费人群 广场规划应遵守匹配性与特色性原则 广场规划概述（3） 楼层之间的主题要相互区别、相互协调 各个楼层的业态之间要相互匹配 业态匹配要形成明确的楼层经营特色 楼层主题要共同形成广场的整体经营特色 明确楼层主题 明确业态占比 明确目标客层 明确商家配比 广场规划的主要内容 一楼 L1 突出品牌概念形象， 时尚知名品牌、流行品牌、 生活特色店及国内连锁 洋快餐。 二楼 L2 以青春时尚服饰童装、童玩为主，并辅之以音像制品、美容美发、时尚数码等生活配套服务。 三楼 L3 以多元化餐饮为主。 中外特色餐饮，各地风味 美食。 案例： 楼层主题 服装33% 配套19% 餐饮48% 业 态 占 比 目标客层 200-400元 400-600元 600元以上 200元以下 20岁以下 20-30岁 30-40岁 40-50岁 2万以下 2-4万元 4-6万元 6万以上 案例： 依据楼层主题和业态占比进行 1：3原则－－每个商铺至少锁定3个商家 尽量选择行业内的前10名商家 尽量选择公司或有实力的代理商 确保商家/品牌的经营档次与广场定位吻合 商家配比 可行性评估 定位讨论会 业内同行意见 顾客意见市场反馈 商家代表意见 总部招商中心意见 通过以上不同角度对前期项目定位作二次论证。 招商计划 招商组织与与训练 招商流程及管理办法 招商策略及条件规划 招商推广计划 招商手册的制作 谈判的概念与准备 谈判的技巧 谈判的跟进与落实 …… …… 招商实施阶段 THANKS! 2010-7-23 2010-7-23 2010-7-23 2010-7-23 2010-7-23 2010-7-23 2010-7-23 2010-7-23 2010-7-23 2010-7-23 2010-7-23 2010-7-23 2010-7-23 招商前期的市场调查与规划定位 2010年7月23日 市场调查 市场调查的目的 市场调查，应围绕“招商”这个核心，达到三个目的： 招商 明确定位 筹备招商 了解市场 市场调查的主要内容（1） 项 目 商 圈 调 查 人口基数 人口质量 城市总人口/商圈人口 消费能力评估 人群分布状况 厂矿、学校、企业、 事业单位、住宅区分布 交通状况 地理位置（示意图） 公交线路 商业网点分布 百货、超市、购物中心 专业市场、特色街 关联文件：公司前期相关市场调查资料 着重于项目周边状况调查 调查获得的信息，将是今后招商的重要 谈判内容（如：交通、居民区、购买力等） 有助于理解项目的整体定位 为广场业态规划提供重要参考资料 项目商圈调查要点 案例： 江北区在市四区的经济水平中处于最低水平，消费品销售总额远远低于市四区其它区域。 街道 中马 白沙 孔浦 文教 甬江 庄桥 洪塘 慈城 人口 3570 6494 13369 7469 44796 41574 43642 35116 江北区外来人口大部分人收入偏低，家庭人均年收入在3－5万的占1.1％，收入2万左右的外来人口超过六成，占63.9％，其中1万元左右占31.4％；而人均年收入超过6万的大多是一些高素质的企业管理人才或高技术的专业技术人员，此类人才比重仅占3.6％。 ?外来人口性别、年龄、学历状况 外来人口性别以男性居多，占71.8％；从年龄构成看，中青年占主体，其中20—40岁之间人数占92.8％. 外来人口总体文化素质不高，外来人口文化程度在初中及以下达78.5％。 ?外来人口分布情况 ? 外来人口经济状况 市场调查的主要内容（2） 网 点 及 竞 争 对 手 调 查 所在商圈评估 传统商圈/新兴商圈 评级：A类/B类/C类 基本状况描述 地理位置/面积/楼层/ 业态/经营档次/主题分布 招商条件分析 合作模式： 自营－联营－租赁 结算模式： 中央收银－自收银 合作条件： 联营－保底销售，扣点，账期 租赁－租金，增长比例，费用 网点及竞争对手调查要点 此项调查着重于了解整个市场的租赁环境 与租赁条件 帮助分析我们的招商优势与劣势 帮助制定有竞争力的招商政策 月湖盛园 新星商业广场 罗蒙环球中心 联盛商业广场 天一广场 和义大道 来福士广场 中信泰富商 业 广 场 世纪东方