2012年5月康瑞江西余干标杆级复合地产营销报告.ppt

户型建议 1. 房间进门处的南侧小阳台及天井近10平方米，后期可改造成客房、或书房使用； 2. 北侧阳台也可作为厨房进一步扩充空间。 二房:85平方米 高层 1. 户型紧凑，尺度适宜 2. 入户花园、景观阳台、转角飘窗，赠送面积达15平方米 二房二厅:90平方米 高层 三房二厅:120-130平方米 1. 房型南北通透，北向入户花园设计 2. 户型南向景观视野佳，拥有大尺度转角飘窗设计 高层 三房两厅:140平方米 1. 房型南北通透，4.2米的客厅尺度舒适 2. 由于此房源南可观河景，北可观绿化，则其户户拥有转角 飘窗、凸窗等观景面设计，可享受双向观景效果的超值体验 高层 花园洋房 层层退台、露台、花园、地下室 1F 四房两厅 150平方米 花园洋房 2F 四房两厅 130平方米 花园洋房 3F 三房二厅 110平方米 花园洋房 花园洋房 4F 二房二厅 90平方米 5F 三房二厅 85平方米 花园洋房 客户类型 户型 面积（㎡） 附加值 产品核心价值 面积配比 刚需首置型 二房 小三房 80-90 入户花园 空中花园凸窗 功能紧凑 20%左右 品质改善型 100-115 大尺度阳台凸窗入户花园 空中花园 功能满足 35%左右 生活改善型 三房 四房 120-130 大阳台、入户花园 转角飘窗 功能改善 35%左右 尺度升级型 140-150 大阳台、入户花园 空中花园、转角飘窗 舒适性及尺度升级 10%左右 本项目户型需求配比 本项目户型设计要点 1、由于本案属于高端城市复合地产，因此高层户型，如何考虑观景，此为户型设计重点； 2、本案打造高性价比产品，因此在赠送面积要求上须达到10%-15%。 项目酒店定位建议 ②成为项目增值举措 ③具有极高展示价值 ①完成政府任务 酒店对项目的意义 项目酒店定位建议 除了完成政府形象任务以外，绝不可忽视酒店将对项目形象及口碑带来的号召力与影响力。 建议要求政府将项目酒店工程纳入政府重点工程，并规划成形象、档次高端的政府“迎宾馆”，酒店的配套今后也可作为住宅的卖点来宣传。 项目商业定位分析 适合项目的商业业态发展类型 大型超市 服务半径不同经营面积会相应发生变化，对交通便捷要求较高，对是否为成熟区域要求不高，易于吸引人流。对周边物业有很强的带动作用 大型百货 服务半径不同经营面积会相应发生变化，对交通要求较高，一般为成熟区域，需一定人流支持及昭示性较强的街面。对周边商业有较强的带动作用 大型家居等专业主题店 对交通要求较高，一般为成熟区域，需昭示性较强的街面。受其自身品牌号召力及经营能力影响较大。对周边商业基本无带动作用。 街铺 受邻近主题店带动或一定商业源影响/灵活不易控制。其中，家居、装饰、小型餐饮、服饰店、小型汽车配件等一般为单层，进深10米。餐饮、洗浴、酒吧咖啡店、证券、银行、汽车配件等一般可为双层，进深15米。 √ × × √ 项目商业定位 双层临街独立街铺 单层风情商业街 风情休闲广场 单层临街独立街铺 酒店 单层临街独立街铺 地标附属商业 地标建筑 居民聚集地商业人气依托 小区亮点未来的居住中心商业街 特色商业打造 核心交汇中心人流牵引 项目商业价值分析 昭示性 价值 人流量 车流量 销售指数 商业价值的合理体现 昌万公路 ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ 利润来源 （街铺销售） 208省道 ★★★ ★★★ ★★★★★ ★★★ 利润来源 （街铺销售） 小区内街 ★★★ ★★ —— ★★★ 利润来源＋项目增值举措（商业街销售） 实现街铺最大化，营造高档次的特色商业街吸引人流 项目商业风格定位 潜力业态 差异化风格 业态互补 人流导引 欧洲风情商业街 突出未来项目作为城市复合地产所带来的商业、社会活动的繁华，体现都市商业的繁荣感。 商业内街示意 一般商业街的尺度，都控制在3-5米。所以将一条主街‘打碎’，选择合适的尺寸，进行分割，重组。造成起伏、变化，造就脉络、像毛细血管，将血液引入全身，将商铺的价值最大化。 都市中街坊式的商业生活 临街商铺示意 欧陆风情为主题的商业街； 经营咖啡厅、特色商店、酒吧和社区配套设施为主； 铺铺朝街， 面积在50～100之间，同时又具备自由组合功能。 如何塑造标杆型项目产品价值体系 物业发展建议 规划及产品设计的全面超越、整体领先 强化项目整体品质，确立区域市场标杆地位 项目价值树体系分析 建筑风格 社区景观 公共部位 物业管理 会所 项目价值体系构造 打造余干标杆品质 案例：贝尚湾 贝尚湾在项目规划、建筑外立面、建筑结构、绿化景观、智能系统、自身配套等方面采用了前瞻性设计，保证项目品质的时尚性，树立了板块标杆形象。 营销亮点： 景观设计：贝尔高林 建筑规划：嘉里森 全开挖地下