2014年8月22日豪宅价值标准及客户分析.ppt

豪宅的价值标准及客户分析;我不生产知识， 只做知识的搬运工！;“一定得选最好的黄金地段， 雇法国设计师， 建就得建最高档次的公寓， 电梯直接入户， 户型最小也得四百平米， 什么宽带呀，光缆呀，卫星呀，能给他接的全给他接上； 楼上边有花园儿，楼里边有游泳池； 楼子里站一个英国管家，戴假发、特绅士的那种，业主一进门儿，甭管有事儿没事儿，都得跟人家说‘May I helpyou，Sir？’ 一口地道的英国伦敦腔儿，倍儿有面子……”;疯狂的豪宅！;印度信诚工业集团董事长，全球富豪榜排名第五位的穆凯什-阿姆巴尼的“安提拉”再一次蝉联了世界最贵豪宅，这个高167米的27层豪宅造价接近20亿美元。安提拉位于印度孟买市郊，名字来源于印度神话中的岛屿。这座大宅中除了穆凯什-阿姆巴尼和他的母亲、妻子和3个孩子，还有600名仆人。1到6层的停车场可以放置168辆车；8层的酒店大堂有9部电梯，宴会厅的天花板挂满了水晶灯；9到12层是室外空中花园；13到14层是健身俱乐部，娱乐中心的“冰室”可以用人工造雪装置制造出雪花；15到16层的家庭医院可以用于医疗急救；17到18层的贵宾客房可以俯瞰孟买全景；19到22层是主人和直系亲属的起居室；23-25层提供给600位仆人；26层提供机械维修；27层则是娱乐中心。这座超级豪宅的总面积近4万平方米，甚至超过了法国的凡尔赛宫。;米哈伊尔·普罗霍罗夫;疯狂的豪宅 | 最安全的豪宅;疯狂的豪宅 | 最梦幻的糖果STYLE ;还原真实的豪宅市场！;;国内豪宅市场 | 厦门豪宅市场;国内豪宅市场 | 五大城市豪宅细分市场;2014年上半年厦门千万级以上豪宅细分市场;Chapter 1 概念篇;广义定义： 1. 200㎡以上, 4房以上 2.总价：至少1,000万以上 3.市区精华地段或市郊特殊规划 4.每平米营造成本人民币3万 – 10 万间 5.24小时保全管理 6.国际级知名建筑设计师或建商 7.精致公共设施 (花园, 泳池, 建身房, 2辆以上停车位) 8.近二年新建大楼豪宅能抗七级大地震的耐震、制震结构 9.名氯：知名度、指名度具一定水平　　 10.住户：影视或政商名人入住 11.价格：较区域内房产价格相对抗趺 豪宅内涵： 1.地、建坪及使用面积宽大 2.公共空间舒适???施完善优良 3.保安系统严密安全 4.风景秀丽环境优美 5.与政商名流比邻而居 6.先进科技与人文艺术气质融合 7.具备绿建筑标章 8.通常售价比外围行情高贵 9.采用国内外高级建材 10.知名建商开发及名家设计规划 ;豪宅是一个相对的概念： 不同国家对豪宅的理解不一样； 同一国家不同城市对豪宅的理解不一样； 同一城市不同发展阶段对豪宅的理解不一样；;豪宅就是： （绝佳的地段+上好的环境+一流的建筑功法+植入人文）×物业管理=仅供少数人拥有、价格离谱、大尺度、功能齐全、安防严密的住宅;1、价格条件（豪宅一定贵） 豪宅以认定价值为主要定价标准，以价格明显超出平均水平为重要表征，并且其价格敏感度低于品质敏感度。在目前中国国情下，对于一线城市以及二线发达城市来说，总价在1000-2000万以上的为入门级豪宅，总价在2000-5000万的为尊贵级豪宅，总价在5000万以上的才算是顶级豪宅。 2、尺度条件 豪宅的尺度包含平面尺度和层高尺度。层高是衡量豪宅非常重要的一项指标，一般豪宅的单层层高不低于3.6米，挑空设计的一般都在7.5米左右。 豪宅的面积包括占地面积和建筑面积。占地面积一般以2-3亩为宜，5亩左右仍算正常。几十亩占地的就是不顾国情缺乏社会责任的行为。建筑面积一般都在500㎡以上，顶级的一般在1000㎡以上。 3、环境条件 对别墅类豪宅来讲，最为稀缺的就是自然山水环境，真正具备自然山水环境的项目很少。做到区域优良、交通便利和有其它因借资源相对来说还是比较容易的。所以很多别墅项目在不具备自然山水环境的情况下人工营造，挖人工湖泊或者建造高尔夫球场，试图弥补自然山水方面的不足。没有山水的别墅项目与城中高档住宅相比，仅仅是密度降低而已。密度降低无疑对居住质量是一种提高，但因为不能享有真正的优质自然环境，也只能降档成为经济型别墅。若评选豪宅项目，没有自然山水的别墅类项目，在环境资源优势方面不能入选。如果一个项目具备这样的自然山水资源，可以说在大环境方面已经不战而胜。;一、豪宅的分类;豪宅具有五大特征： 一、区位优越不可替代； 二、环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源； 三、建筑精美不可复制； 四、风格各异难以仿造； 五、人文价值无法再生。 因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。;1、地段稀缺性 李嘉诚先生说过