商品房销售合同解析-张化.pptxVIP

商品房销售合同解析;合同中约定的土地使用年限到期了怎么办;如合同中所述户型为“三室两厅”，而合同附图中只有两室两厅+储藏间，如何处理;案例1：;案例2：;合同约定层高为3米，部分房间因楼上降板，层高不足3米怎么办;层高发生变化的原因不同，处理后果不同 1、因变更规划设计导致层高、实际层高与合同约定不符的，应当按照《商品房买卖合同》中关于变更规划、设计的约定处理 2、经批准的规划、设计中的层高与《商品房买卖合同》中约定的层高不符的，涉嫌欺诈 3、因建设施工失误导致实际层高与合同约定不符，违约责任按合同约定或法定 4、因建设施工失误导致实际层高与合同约定不符， 而《商品房买卖合同》对实际层高与合同约定不符的违约责任如何承担没有约定，买受人可否要求解除合同？;交房日期为×年×月×日前，提前交付的物业服务费由谁承担 ;交房现场没公示两书怎么办;若业主房款没付清（包含面积补差款），公司不交付房屋不承担逾期交付责任，而业主的物业服务费应何时起计;如因公司原因造成水、电、气、网络等无法使用，公司应该承担何种责任;案例：;现房客户购房时，总包质保已过，对客户是否需承担质保义务;如何界定整改超期，对于客户损失如何承担;补充协议超出正本范围是否合法有效，如面积误差超3%可退房，但公司不允许;在哪些正当理由下，客户可要求退房，退房后对公司及客户各自的影响;4、逾期交房超过 90 日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，但应在7日内提出。 5、甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。保证本商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条第2款的约定执行）。如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，乙方有权退房 6、甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款 5 %。 7、因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过 360 日后，乙方有权解除合同。 8、办理产权证逾期超过 360 日后，乙方有权解除合同。 9、规划、设计变更的，乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。甲方未按时通知的，乙方亦可要求退房。 补充协议第7条有变更 ;法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 　　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；　　（五）法律规定的其他情形。 　　第九十六条当??人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。　　法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。　　 ;《最高院审理商品房买卖合同司法解释》： 第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿???置房屋的事实。;《最高院审理商品房买卖合同司法解释》;合同解除的法律后果 《合同法》：第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。　　第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清