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山东某小产权项目诊断报告 ——关于项目营销策划的诊断思考 宁阳北部区域环境分析 1、宁阳北部房地产市场概况 （1）区域在建项目众多，市场开始萌动 （2）区域在建项目多数规模较小，大型品牌项目缺乏 （3）区域新农村建房与个别企业单位建房并加开发 （4）乡镇开发项目多为大产权房，部分村落建房均为小产权房 2、宁阳北部房地产市场分析 （1）各项目情况存在差异性，城镇项目竞争力明显 （2）企业单位自建房，分散市场部分意向客户群 （3）新农村建设项目客户群狭窄，乡镇项目客户群相对广泛 （4）客户购房观念滞后，成为撬动前期市场关键因素 （5）客户对项目施工进度、价格十分敏感 （6）习惯居住自建房，对于新建楼房居住需求不高 3、竞争项目个案分析 竞争个案一：堽城佳苑 竞争个案二：茅庄社区 竞争个案三：后望峰社区 区域内其他项目分析 区域内未来项目分析 项目概况 项目位于宁阳县堽城镇三中西临，占地2万余平米，总开发建筑面积为4万平米，共开发7栋多层，约180户。 优势分析：1．项目位于堽城镇，社区周边配套较为全面，周边人气较旺。2．项目为国有土地，产权为70年3．采暖为土暖交房给予安装到位，4．户型设计有外飘窗，外观漂亮。 劣势分析： 1．外墙无保温层 2．外窗为铝合金单层玻璃 3．地面为水泥毛面 4．销售人员为老年人，销售方式较为传统，销售手段较为单一， 销售道具较为缺乏 竞争个案二：茅庄社区 茅庄社区项目分析 优势分析： 项目距离镇政府驻地较近，日常购物十分方便。 项目多数为村民安置房，销售住房价格相对较低。 劣势分析： 项目规模小，内部配套设施不齐 项目质量一般，缺乏正规单位施工与监理 距离蒙馆公路交通主干道较远，地理区位优势欠佳。 竞争个案三：后望峰社区 项目概况 社区位于宁阳县堽城镇后望峰村月牙湖畔南岸，占地约320亩，规划建设居民楼80幢，一处综合服务楼、一处老年公寓、一处幼儿园、一处休闲垂钓中心及卫生所、健身广场等配套设施，可安置1600户，5000余人，规划建设工期为2009年9月至2016年12月。 后望峰社区项目分析 优势分析： 项目销售价格相对较低：主要集中在800～900元/平米。 项目采用了对村民具有一定吸引力的促销手段，如赠送地板砖、太阳能、油烟机、洗衣机等。 项目先建设沿街商铺，便于村民前期先行购买商业，以期快速凝聚项目人气。 劣势分析： 项目地段较偏远，位置优势不突出 项目距离蒙馆公路较远，交通方便性不足 项目居民楼建设采用的预制板，楼梯整体性、抗震性差，楼房的建筑质量一般。 区域内其他项目分析 通过走访了解到，项目西面东岱村大力推进新农村建设，现已建成3栋住宅项目，但尚未入住。 该项目住宅主要面向本村居民，基本无外村村民在该村购买。 另外，项目西面与伏山镇相邻，通过西面村落的村民询问了解，可以获知该村虽然与辛安村相邻，但是村民因跨镇基本无村民有意向在项目购买，如此在一定程度上减弱了项目面向的客户群。 由此可见，周边其他村落建设项目基本都是本村消化，且周边村落无村民有意向跨镇从项目购买。 区域内未来竞争项目分析 据相关消息： 茅庄即欲再新开发一小区，规模为7栋住宅楼。该项目与蒙馆交通主干道毗邻，距离本项目距离较近，并可能于近期施工。该项目的开发将会对本项目产生直接的影响。 一方面，该项目毗邻蒙馆公路这一交通主干道，与本项目一样交通出行非常便利，但是该项目与超威电源公司较远，可避开很多客户的对超威污染影响健康这一心理禁区。 另一方面，该项目距茅庄镇较近，茅庄镇超市、商场、药店、移动营业厅、邮政、信用社及其他商业场所将会很大程度上方便日常的生活。因此，该项目开发后对周边村民的吸引将会明显优于本项目。 该项目及周边其他未来还可能要开发项目将会与本项目产生直接的竞争，对本项目销售带来一定压力。 本项目分析 ——关于辛安社区项目的分析诊断 项目概况 政策支持 该项目是堽城镇支持的鼎力之作，镇政府按照“规划引导、缩点并村、市场运作、政策推进、试点先行、分布实施”的思路，积极推进新农村住房建设，整合五个村（辛安、南宁、果庄、西宁、吴家林）建设辛安中心社区。 项目简介 辛安中心社区位于宁阳钢球工业园项目集聚区，周边人口（居民、职工）18900人，社区聘请市规划设计院进行了新农村建设整体规划，规划占地面积300亩，预算头子2.6亿元。5个标段，建居民楼56幢，1处综合服务楼，1处老年公寓楼，职工公寓楼、高标准幼儿园、小学楼，1处中心花园，可安置2176户，居住9600人，规划建设工期为5年。 建设现状 项目计划2008年5月——2010年5月为一期工程，建居民楼8栋、社区综合服务楼1栋、老年公寓1所。现已建居民楼9栋（含已建成入住2栋，村自建已封顶2栋，本公司建5栋居住楼，2栋商业楼，其中居民楼有3栋已封顶