思源2008年房地产策划“道、法、术”漫谈.pptVIP

* 特定项目——项目土地属性判定之项目描述 土地属性类别 土地现状描述 土地属性分析 土地属性评价 城市角色 区位等级 历史角色 发展趋势 产业构成 配套设施 教育配套 商业配套 娱乐休闲 医疗配套 交通条件 公共交通 私家车交通 拥堵和噪音 景观环境 景观及质量 与景观的距离 空气质量 不利因素 综合评价 * 特定项目——发掘地块的价值，探寻“地利”。 * 特定的时间——不同时间，不同的策划服务内容 拿到地 确定方案 开盘 关注宗地 宗地条件分析 土地市场研究 房产市场研究 市场空间判断 初步开发方向定位 经济可行性分析 各宗地的方案比较 拿地决策建议 项目阶段及服务内容（代理公司视角） 宗地条件分析 竞争区域及项目分析 区域房地产供给分析 潜在消费者需求分析 项目市场定位 项目客群定位 项目产品定位 项目规划设计建议 项目产品分析 项目客群匹配度分析 营销手段及效果分析 项目市场形象定位 项目价格定位 项目推广、销售策略 项目经济预测及评价 项目营销细案 决策咨询阶段 定位策划阶段 营销策划阶段 * 特定时间——没有一成不变的策划内容，把握“天时”。 * 特定的人——坚持真理，更要知道谁掌握着真理 真理只有一个，寻找真理不是最困难的，最难的是不知道谁掌握着真理。 策划服务的人一般有： 政府（帮助开发商说法政府，拿地、一级开发及城市运营项目比较常见） 开发商决策层 委托策划或对接策划的人 开发公司中层及底层 不同层级的人关注点不同 政府官员：城市形象，社会价值（就业、税收）、是否符合政策方向； 开发商高层：战略方向、投入、产出、效益、风险； 开发商中低层：市场可行性、可操作性。 * Case1 : 土地一级开发顾问服务对象及工作任务 1、应对政府的开发方案 目的：与政府签订《XXX土地一级开发项目合作协议书》，以好的改造方案赢得政府的支持政策，让政府接受开发商的开发方案，并落实到片区的控制性详细规划； 技术路径：XXX土地一级开发项目建议书，XXX土地一级开发项目可行性研究报告，开发方案（包括策划方案和概念性设计方案）的汇报，具体包括：片区开发的背景，片区整体开发的意义和必要性，开发主体的优势，片区的开发理念和功能定位，片区的规划设计方案，片区的开发计划，片区开发的经济测算，片区开发的效益分析，片区开发需要的支持政策。 2、开发商具体的操作方案 目的：制定开发商内部可行性高、操作性强的开发方案，防范开发风险，获得开发收益； 技术路径：市场研究，片区改造成本和收益概算，片区改造风险评估及开发策略，项目的市场定位，项目的规划设计，项目的开发计划，项目的详细经济测算，项目的营销推广策略，项目的销售方案。 * 火车站 体育公园 双博馆： 中国雕版印刷博物馆、扬州博物馆 扬州国际会展中心 扬州职业大学 行政中心区 商业、办公区 中央公园 大规模居住区 Case2 : 扬州蒋王项目 政府也是由不同喜好的人构成的。 * 特定的人——吸纳中间人意见，满足最终目标，创造“人和”。 * 把握“天时” 探寻“地利” 创造“人和” 房地产策划的“道” 项目成功！ 合理回报！ * 房地产策划“道”的练习要点 大“道”无形 练：珍惜每一次项目机会 悟：总结和提炼成功心法 * 目 录 CONTENT 1 4 3 2 房地产策划的困境及疑惑 房地产策划“术”及练习要点 房地产策划“法”及练习要点 房地产策划“道”及练习要点 5 房地产策划练功的辩证法 * “道、法、术”孰高孰低 术 法 道 一般情况： * “道、法、术”孰高孰低 特殊情况：技术或方法的革新，将竞争推向不同的境界。 坦克——一种战争武器，属于“术”的范畴； 1916年9月15日，有49辆Ⅰ型坦克首次投入索姆河战役。 * PPT一般应用 PPT高级应用 “道、法、术”孰高孰低 特殊情况：技术或方法的革新，将竞争推向不同的境界。 WORD PPT PPT高级应用 3D * “道、法、术”孰高孰低 特殊情况：技术或方法的革新，将竞争推向不同的境界。 WORD PPT PPT 3D * 房地产策划之道 1 平等、兼容、创新 新手不要畏惧，老人别固步自封。 后生可畏,焉知来者之不如今也?四十、五十而无闻焉,斯亦不足畏也已!” ——《论语·子罕》: * 房地产策划之道 2 求新·求变 良将用兵，