商业地产2013Q3分析.pptVIP

北京商业地产Q3分析报告 * 目录 1 商铺市场分析 2 3 4 写字楼市场分析 住宅市场走势分析 三中全会政策展望 * 北京市中高端购物中心首层平均固定租金环比增长1.7%，至人民币845元每月每平方米。王府井及西单子市场首层平均固定租金全市最高，分别为人民币1,927元每月每平方米及人民币1,560每月每平方米，其它位列本季平均租金前五的子市场还包括：金融街（人民币1,275元每月每平方米）；CBD子市场（人民币863 元 每月每 平方米）；燕莎子市场（人民币841 元每月每平方米）。季内，租金涨幅最为有力的是拥有合理品牌组合和专业物业管理的核心地区物业。 零售商铺租金 * 商铺数据分析图表 * 2013年第三季度无新增供应，北京甲级写字楼市场总存量仍为5,267,050平方米。需要注意的是，位于燕莎区域的润世中心于9月份方才通过消防验收。该项目毗邻美国大使馆，写字楼建筑面积65,848平方米。由于市场需求疲软以及企业搬迁及/或扩张计划的变更，截至第三季度末，该项目预租率仍然较低。 需求的主要驱动力为来自IT、电子、金融和专业服务等行业的客户。由于市场季内无新增供应，截至第三季度末，市场平均空置率环比下降0.5个百分点，或同比上升0.1个百分点，至3.8%。 截至第三季度末，北京甲级写字楼平均净有效租金连续第二个季度下跌，环比及同比跌幅分别为1.9%及2.4%，至人民币316.6元每月每平方米。 季内，CBD区域租金环比下跌1.5%至人民币357.6元每月每平方米，跌幅较第二季度的2.6%有所缓和。金融街区域租金最为平稳，环比仅下降0.4%，同比仍上涨2.7%，截至季末为人民币379.6元每月每平方米。 写字楼市场分析 * 写字楼分析图表 * 豪华住宅市场 北京别墅市场供应增加374套，环比增3.1%。整体别墅市场存量由11,905套上升至12,279套。同期，豪华公寓及服务式公寓板块均无新供应入市。 虽然一系列调控措施在2013年上半年颁布，但别墅和豪华公寓销量持续上升，纵然增幅放缓。别墅和豪华公寓市场销售率分别达到89.9%和93.9%，同比及环比均有小幅上升。 * 住宅豪宅分析图表 * 三中全会展望 继2013年上半年的一系列调控政策出台后，北京住宅市场售价显示出企稳趋势，整体增速趋缓。同时，预计今年剩余时间内承租需求和租金将会继续下降，但如果市政府能够顺利实现其年初设定的经济增长目标，其降幅则可能缩小。这是因为今年随后公布的经济增速如若加快，将会对企业今年内和明年初的居住支出计划产生积极影响。此外，在三中全会于今年11月举行之后，对于明年市场前景的展望或将会趋于明朗。预计会议的讨论焦点和可能广泛影响整个住宅地产行业的内容包括：(1)城市化进程的指导方针；(2)企业减税的可行性；(3)反腐败运动；(4)放松利率管制；(5)行政改革。 * CBD物业租金调查表 * 物业名称 Property Name 租金/售价 Rental 推荐面积 Area 推荐楼层 Floor 朝向 Expose 交房状态 Present Situation 汉威大厦 租金10RMB/天/平方米 279平方米 3层 西南 客户遗留装修 和乔大厦 租金8.5RMB/天/平方米 403平方米 6层 南 客户遗留装修 德润大厦 租金11RMB/天/平方米 430平方米 12层 东北 客户遗留装修 370平方米 22层 东北 客户遗留装修 雨霖大厦 租金7.5RMB/天/平方米 890平方米可分 2层 南北 客户遗留装修 京广中心商务楼 租金10RMB/天/平方米 360平方米 6层 西南 客户遗留装修 （现租户11月到期） 数码01大厦 租金9RMB/天/平方米 253平方米 26层 西 客户遗留装修 鹏润大厦A座 租金10RMB/天/平方米 391平方米 23层 西南 客户遗留装修 鹏润大厦B座 租金10RMB/天/平方米 398平方米 27层 东南 客户遗留装修 备注：以上面积均为建筑面积，含物业管理费。 物业列表一 * 物业名称 Property Name 租金/售价 Rental 推荐面积 Area 推荐楼层 Floor 朝向 Expose 交房状态 Present Situation 华腾大厦 租金7RMB/天/平方米 197平方米 7层 北 客户遗留装修 艾维克大厦 租金8.5RMB/天/平方米 212平方米 14层 西北 客户遗留装修 中海广场 租金14RMB/天/平方米 330平方米 9层 东西北 客户遗留装修 中环世贸 租金14RMB/天/平方米 270平方米 17层 东北 客户遗留装修 SK大厦 租金14RMB/天/平方米 350平方米 8层 南 客户遗留装修 银泰中心 租金16RMB/天/平方米 260平方米 12