大盘开发的核心策略透视.pdfVIP

本期特别专题 J une 大盘操作新思路 大盘火了，大盘时代来了，大盘以其不可阻挡的步伐成为楼市的新生主力 军。同时，开发商们面临着生存决战与发展良机的抉择，但在大盘无法拒绝的 诱惑面前，很多人无法分清激情与现实的差别，大盘为什么火？大盘无往不 利？大盘如何操作？大盘开发有何难点？在摸着石头过河的大盘时代，我们希 望开发商开发大盘之前，能有一个理性的剖析与认识，如同本文所期望的一样。 大盘开发的核心策略透视 新地产运动：大盘风乍起 关于大盘规模 一种有趣的现象正在发生:没有关于大盘的统一标 准，即便是业界研究人士与开发商自身;也没有操作大 一般而言，规划面积多是大盘的主要标准（或以建 筑面积为准）。在大盘最发达的广州，千亩以上的项 盘的成熟模式，因为多数人都在摸着石头过河;也没有 目，才有资格进入大盘行列，而在北京50平方米以上 人描绘得清大盘的未来格局，因为大规模圈地可能受 的楼盘，则可称之为大盘 （冯仑认为15万平方米是一 控。但是，目前,我们不得不面对的是大盘正以“星星 道槛），而上海与深圳，则以10万平方米为界限。 据《城市居住规划设计规范》，按居住户数或人口 之火可以燎原”之势在楼市迅速蔓延，房地产开发正驶 规模，将住宅分为居住区、小区，组团3级；居住区（相 入比拼规模的“大盘时代”，这一现象始于几年前。 当于国外所称“社区”）户数在10000～15000户，人口 如果说1998年～2000年是大盘的预热期,那么 约30000～50000人；小区户数在2000～40000户，人口 约7000～15000人；组团户数300～700户，人口约 2001年以来,则是大盘的升温期。自去年以来，关于 1000～3000人。而从占 （用）地面积来看，居住区约 “大盘”或“大盘时代”的曝光率与提及率已升至楼市 50～100万平方米，服务半径800～1000米；小区占地 论坛第一位。一方面，轰轰烈烈的圈地运动重新在全国 12～35万平方米，服务半径400～500米；组团仅占地 1～3万平方米。上述数据一定程度上起到了让发展商 上演，大项目不断规划立项;另一方面，已上市的大盘 把项目做大的作用。 呈现咄咄逼人之势，抢夺了大批客户，用大刀瓜分了大 块楼市蛋糕。 盘”莅临的报道，我们可以感觉到“大盘时代”的脚步。 从广州、北京、上海、深圳，甚至西安、天津、南 ◎北京 据统计，1998年～2000年北京楼盘销 京、福州、泉州、成都、南宁、洛阳等城市都在迎接“大 售额前10位楼盘总额依次为44亿元、 60亿元、107.2 DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 1 北京大盘一览 2 《中