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第五章 房地产供求 《房地产经济学》刘新华主编 第一节 房地产市场的需求 导入案例 一、基本理论 （一）房地产需求的内涵和特点 需求——需求水平 需求量 说“需求增加”时，有时指的是需求水平提高，有时指的是需求量的增加 需求水平提高通常导致需求量的增加，但需求量的增加并不总是意味需求水平提高，而更多的是由于价格的下降。 需求量的增加可能是由于需求水平提高，也可能是由于价格下降。 而需求水平提高通常却是导致价格的升高。 需求规律 价格效应=替代效应+收入效应 替代效应总是负值(价格升高，用替代品，使需求减少;价格下降，不用替代品，使需求增加) 收入效应有时是正值有时是负值(价格下降，意味着收入相对增加，会改用其他品质较高的商品，从而减少需求，这是正效应，这种商品一般是特殊商品即为非正常商品。对于收入效应为负效应的一般是正常商品)。 炫耀性物品：在一定价格区间，商品价格越高，需求量反而越大 。 吉芬商品(Giffen Goods) ：英国经济学家吉芬于19世纪发现，1845年爱尔兰发生灾荒，土豆价格上升，但是土豆的需求量却反而增加了。这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类需求量与价格成同方向变动的特殊商品以后也因此被称作吉芬商品。 2.房地产需求的特点 （1）整体性 地产和房产需求不可分割 （2）区域性 由于