豪宅是怎样炼成(定稿PPT59页).pptVIP

沉醉于奢华的事物 THANKS 顶级豪宅核心特征2：国内一线城市豪宅价格，总价约1000万元/套以上，约是普通住宅总价的6倍. 40000 60000 80000 100000 120000 150 350 400 250 200 300 20000 450 500 1 2 3 4 5 6 7 7 7 面积（单位/平方米） 单价（单位/元/平方米） 1 2 3 4 5 6 8 8 8 7 香蜜湖1号别墅 中信红树湾三期高层 8 8 中信红树湾三期别墅 1 2 3 华府天地 4 汤臣一品高层 5 6 西湖8号公馆高层复式 金色海岸高层复式 红树西岸普通平层 世茂滨江高层 4 汤臣一品高层复式 5 6 7 西湖8号公馆高层 金色海岸高层 香蜜湖1号平层 1 红树西岸 红树西岸高层复式 2 世茂滨江高层复式 3 华府天地高层复式 7 香蜜湖1号高层复式 8 中信红树湾三期高层复式 豪宅高层房均面积区间 平均高点 90㎡ 平均中点 72㎡ 平均低点 58㎡ 豪宅别墅户均面积区间 平均高点 330㎡ 平均中点 250㎡ 平均低点 200㎡ 高层总价区间在700~1000万左右 复式及别墅总价区间1500~3000万左右 豪宅复式户均面积区间 平均高点 500㎡ 平均中点 390㎡ 平均低点 280㎡ 核心特征 顶级豪宅核心特征3：全国价格趋同性；物业类型两极化；户型面积趋同性 价格特征： 单价突破了3万/ ㎡价格箱体，顶级豪宅全国价格具有趋同性，与城市竞争力不相关； 价格在普通住宅突破1万/ ㎡，顶级豪宅实现了跳差，价格比1.3：1跳至2-4：1； 物业特征： 顶级豪宅物业类型两极化，主要以低密度别墅、高层为主；多层产品出现率较少；这与顶极豪宅地段稀缺相关； 户型面积： 别墅物业户型面积主要集中在400-600平方米； 高层物业户型主要以4房为主，面积以200平方米为主流户型； 城市 项目 售价 物业类型 主力户型 北京 玫瑰园 5.9～22万元/㎡ (总价1600~6000万元) 独栋、双拼 882～1499平米三房、四房 Peking House 2.5～3万元/平方米 别墅、公寓 370~560平米 大连 星海国宝 2万元/平方米 4栋30层高层 200m2以上 青岛 东海路9号 3.2万元/平方米 2栋超高层公寓楼 170－270平米 上海 汤臣一品 11万元/平方米 2栋40层和2栋44层超高层 402-434平米 3房 华府天地 8万元/平方米 5幢18-19层小高层 129-147平米2房和200-230平米3房 世茂滨江 3.8万元/平方米 6栋48层-53层超高层；1栋60层酒店式公寓 276-333平米3房 杭州 金色海岸 均价2.6万元/平方米 13幢楼宇、569套 3房，复式 西湖8号公馆 5-8万元/平方米 两幢5层加局部跃层多层,58套 220-225平米复式 发展绿城.留庄 均价3.3万元/平方米 建筑层数3-4层 350平方米左右 深圳 红树西岸 3～5万元/平方米 3栋纯板式高层 150-260平方米，2梯2户 香蜜湖1号 4.2～3.1万元/平方米 低密度34.4％ 高层65.6％ 238-245平米4房 中信红树湾 一期2.5万元/平方米 四期3.5万元/平方米（复式4.5万元） 低密度3. 1% 高层96.7 140-150平米3房，167-179、200-268平米4房 波托菲诺 4期 5万元/平方米 5栋小高层(3—11层) 联排别墅14户 11层220-320平米 核心特征 顶级豪宅核心特征4：产品的发展经历了三个阶段 发展阶段 第一阶段 大 第二阶段 外豪 第三阶段 富人区 第四阶段 私享 产品核心特征 “大”； “低密度” 资源依附 金砖堆砌； 符号营造； 空间改变，空中别墅 “体验点”打造 立足于“产品氛围”、“服务”； 注重私密性； 注重享受性； 注重专属化； 产品价值诉求点 大 面子 身份、体验、品质 卓越、专属、创新、艺术 顶级形象特征 “别墅”物业类型为顶级形象； 镶金带银，强调富贵符号； 强调生活方式 低调的奢华 收藏品 立足于产品硬件 立足于产品软件 立足于产品软硬相结合 营销特征 张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有 宣扬某种高尚的生活带来的身份 低调奢华，强调圈内影响 市场价格 市场比较法定价 价格与普通住宅价格比约为1.3：1 前期市场比较法定价，后期稀缺性自我定价； 价格比1.3：1跳至2-4：1 稀缺性自我定价； 价格比2-4：1 代表项目 银湖别墅 星海国宝 中信红树湾 波托菲诺 万科十七英里 贝沙湾；凯旋门 初级阶段 高级阶段 成熟阶段 星海国宝 世贸滨江 汤臣壹品 香蜜湖一号 中信红树湾 红树西岸 波托菲诺 贝沙湾 凯旋门 精神理念层级