土地增值税相关政策讲解税政一处张标敏二一年七月三十日.docVIP

土地增值税相关政策讲解税政一处张标敏二〇一〇年七月三十日 (1)金融机构 ( (2 2) )利 利率 率上 上限 限 (3)准确核算 (3)准确核算 ( (4 4) )委 委托 托贷 贷款 款、 、委 委托 托理 理财 财、 、信 信托 托贷 贷款 款利 利息 息四、 成本分摊 (一)分摊方法 (一)分摊方法 1 1、 、按 按占 占地 地面 面积 积分 分摊 摊。 。 对于分期开发的,各分期项目之间的“取得土地使用权所支付的金额”按照占地面积 对于分期开发的,各分期项目之间的“取得土地使用权所支付的金额”按照占地面积 分摊。同时,在计算转让土地的增值额时,按实际转让土地的面积占可转让土 分摊。同时,在计算转让土地的增值额时,按实际转让土地的面积占可转让土 地总面积来计算分摊,即:可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的 地总面积来计算分摊,即:可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的 公 公共 共设 设施 施用 用地 地面 面积 积后 后的 的剩 剩余 余面 面积 积。 。 2 2、 、按 按可 可售 售建 建筑 筑面 面积 积分 分摊 摊。 。 对 对于 于分 分期 期项 项目 目之 之间 间以 以及 及多 多个 个项 项目 目之 之间 间共 共同 同发 发生 生的 的成 成本 本费 费用 用、 、同 同一 一项 项目 目之 之间 间已 已售 售房 房地 地 产和未售房地产、普通住宅和非普通住宅之间的成本费用,按照可售建筑面积 产和未售房地产、普通住宅和非普通住宅之间的成本费用,按照可售建筑面积 分摊。 分摊。 属 属于 于多 多个 个房 房地 地产 产项 项目 目共 共同 同的 的成 成本 本费 费用 用, ,应 应按 按清 清算 算项 项目 目可 可售 售建 建筑 筑面 面积 积占 占多 多个 个项 项目 目可 可售 售 总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。(国税 总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。(国税 发〔2006〕187号) 发〔2006〕187号) 对同一项目中包含不同类型房地产的,其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊 对同一项目中包含不同类型房地产的,其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊 原则上按可售面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。 原则上按可售面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。 具体事宜由设区市地税局明确。闽地税发〔2008〕64号 具体事宜由设区市地税局明确。闽地税发〔2008〕64号 可售建筑面积,既包括政府部门批准的可售建筑面积,也包括不可售的公共配套设 可售建筑面积,既包括政府部门批准的可售建筑面积,也包括不可售的公共配套设 施但房地产开发企业对外销售部分的建筑面积。 施但房地产开发企业对外销售部分的建筑面积。四、 成本分摊 (一)分摊方法 (一)分摊方法 3 3、 、按 按其 其他 他方 方式 式分 分摊 摊。 。 如 如项 项目 目特 特殊 殊, ,需 需要 要采 采取 取其 其他 他分 分摊 摊方 方式 式的 的, ,可 可采 采取 取其 其他 他方 方式 式分 分摊 摊, ,但 但须 须经 经税 税务 务机 机关 关确 确 认。目前,我市一般采取按占地面积分摊和按可售建筑面积分摊的方法,暂无 认。目前,我市一般采取按占地面积分摊和按可售建筑面积分摊的方法,暂无 其他分摊方法,需要采取其他方式分摊的,需报市局同意。 其他分摊方法,需要采取其他方式分摊的,需报市局同意。 ( (二 二) )分 分摊 摊基 基数 数 1、占地面积 1、占地面积 2、建筑面积 2、建筑面积 3、计容建筑面积 3、计容建筑面积 4 4、 、可 可售 售建 建筑 筑面 面积 积 5、测绘面积 5、测绘面积 6 6、 、产 产权 权面 面积 积四、 成本分摊 (三)分摊的特殊规定 (三)分摊的特殊规定 厦门市地方税务局2011年第5号公告第二条第一款,房地产开 厦门市地方税务局2011年第5号公告第二条第一款,房地产开 发企业办理土地增值税清算时 发企业办理土地增值税清算时,, 可以将取得土地使用权所支 可以将取得土地使用权所支 付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中,对 付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中,对 于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不 于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不 再计算分摊取得土地使用权所支付的金额。 再计算分摊取得土地使用权所支付的金额。 (四)案件回顾 (四)案件回顾五、 减免税审批 (一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值率低于20%的,免征土地增值税 (一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值率低于20%的,免征土地增值税 (二)