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地产研展体系工作组织系统的思考
X地产研展体系工作组织系统的思考
(Threats)
6企业优势 共享优势
核心优势
项目优势 独享优势
内
部
企业劣势 可克服
核心劣势
项目劣势 不可克服
独享机遇
外部机遇
共享机遇
外
竞争性威胁
部
外部威胁
影响性威胁
7中心落脚点
企业资
项目独有 源优势 项目的
优势资源 唯一性
项目资 土
项
战
地
源优势
目
略
价
竞
制
值
争
定
最
独享机遇
力
项目的
大
项目机遇
超越性
共享机遇
82、项目战略意义及要素
(1)项目战略意义项目战略是公司战略的具体体现和执行,它是公司战略
实现的保障项目战略是项目开发的大体方向,决定着项目的定位与
开发节奏,它是检验项目操作的基本尺度项目战略改变我们的思维方式和行为方式,挖掘我们的
潜力、释放我们的能量
92、项目战略意义及要素
(2)项目战略要素项目开发的战略意义财务指标的分解影响着项目定位方向项目开发节奏决定规划格局
10例:海逸长洲土地价值的判断
1、理解房地产要素理解城市城市发展重心南移,友谊南路发展速度快天津市的宏观经济状况已经连续数10年位居全国前列天津政府对“十五”计划加大执行力度,房地产是重要发展方面理解行业天津市的房地产操作水平提高迅速土地政策迅速拉升土地价值,景观优势资源地块越来越少行业的发展方向正在瞄准品牌与产品核心竞争力理解市场市场的总体供求关系趋于平衡,市场呈现良性发展区域内高档产品林立,是公认的津城富人区域缺少个性产品和价值含量高的产品海逸长洲土地价值的判断
2、项目SWOT分析(理解地块)优势分析区位优势,共享资源(河西、梅江、梅江南) 地段都市风景区及充足水体资源,具有唯一性资源公司的品牌影响力品牌劣势分析项目周边生活配套设施尚不完善开发成本高(占用资金量大) 配套不完善性心理距离遥远
12海逸长洲土地价值的判断
?机会分析区域整体氛围正在形成,发展潜力巨大整体市场良性天津市的高端市场正在迈向高速发展期区域内缺乏真正高品质和差异化的住宅差异化市场空间
?威胁分析区域内新盘上市量巨大,竞争激烈开发商的整体实力和操作水平明显提高 市场竞争激烈区域外竞争项目增多
13海逸长洲项目竞争力独一无二的景观优势:天津市最大的风景区、全国罕见的市内风景区、
128 公顷水面适合人居:市内独一无二的中心城区生态、景观居住区
14海逸长洲项目战略打造全国最好的都市中的风景区住宅 通过项目操作锻造一支深入理解并偏执执行企业核心价
值观、具有高水平操作经验的管理和专业队伍为融创公司后续发展提供资金、团队和操作经验等方面
强力支持,使融创置地跻身于全国一流开发企业丰富公司高端产品的品牌形象
15海逸长洲项目战略项目整体销售均价将实现7800元/平方米,平均直接成
本4800元/平米,总成本5600元/平米。项目总投资额35.5亿元,销售总收入49.5亿元,总利
润14亿元,利润率25%。采取统一规划、分期开发的模式,整个项目分四期开
发,到2008年5月全部开发完毕。每期以住宅为核心,
辅以相应的公建、商业、教育、交通设施,逐步培育
成熟的高档社区。
16二、项目定位及整体操作思路
土地价值判断
项目战略 项目定位
项目综合平衡 市场判断
(整体操作思路)
规划方案
建筑方案
景观方案 室内方案
施工图
现场实施配合
17二、项目定位及整体操作思路
(一)项目定位1、项目定位的内容2、影响项目定位的重要因素
(二)项目整体操作思路1、开发理念2、开发节奏
18(一)项目定位
1、项目定位的内容项目定位是房地产项目开发前期的核心,项目定位需要确定市场
定位与产品定位。
?市场定位:主要是确定外部市场的需求情况,即项目的目标客
户、产品的市场价格、目标客户的产品类型,这是房地产发展
商开发项目时所必须面对的问题,也只有明确以上三点,项目
定位与设计才能作到有的放矢
?产品定位:主要是项目自身产品类型与产品要素的确定,是要
帮助开发商解决项目开发的核心问题,即符合目标客户需求的
产品究竟是什么?并在此基础上帮助开发商明确思想、最终设
计出真正符合市场需求的产品
191、项目定位的内容 市场定位:
?目标客户定位
阶层、收入水平、客户年龄、消费习性
通过项目和市场的结合,可以对目标客群有个基本的预期。
再通过对这部分目标客群的调研支持产品风格和细节的调整
?项目价格定位
项目均价、分期价格
项目价格由项目战略和土地素质决定
20目标客户定位
211、项目定位的内容
产品定位:
(1)包含内容规划理念建筑形式的确定建筑风格景观特点产品序列性配套标准定位产品最大价值的挖掘 (2)产品定位描述
222、影响项目定位的重要因素公司战略公司的发展战略对回款速度、利润要求、成本控制等要求是我
们进行项目定位的基本出发点。综合平衡
通过定位达到综合平衡是项目定位
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