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第十二章 社区住房管理 社区住房的供给形式 住房是具有竞争性与排他性、但与人民的财产与发展（即外部性）紧密相关的产品，在具有商品属性的同时也具有保障品特性。因此，社区住房的供给形式主要有两种： 1、市场供给：商品房； 2、政府供给：经济适用房、廉租房、公租房； 政府须承担的责任 政府在住房保障中应该扮演的角色是修正市场的不充分、市场在解决中低收入家庭住房问题上的低效率以及市场自发调节所产生的不公正后果。  即：政府应承担两个重要职责： 一是解决该社会中的中低收入阶层的住房问题； 二是维护住房价格在合理的水平，让中等收入家庭能在一定时间能买得起房； 二、如何实现居者有适其屋？ 问题：怎样的房价是理性水平？ 房价不理性的原因是什么？ 怎样让房价回归到理性水平？ 原因： 一是中国城镇化发展带来的刚性需求； 二是民间资本投资领域过窄； 三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合； 四是房产持有环节税收制度缺失； 五是地方政府对土地财政的依赖； 六是强大的既得利益集团的维护； 七是保障性住房的供应不足； 当前的一些调控政策 4月17日 （一）统一思想，提高认识。 （二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 （三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 （四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 （五）增加居住用地有效供应。 （六）调整住房供应结构。 （七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。 （八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 （九）加大交易秩序监管力度 （十）完善房地产市场信息披露制度。 9月29日 一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。 五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。 解决思路： 1、政策定位 2、土地制度 3、税收制度 4、考核制度 三、如何解决社会中的中低收入阶层的住房问题？ 公共住房： 政府为解决该社会中的中低收入阶层的住房问题而直接或间接地参与投资兴建的城市住房。 基本特征： 1、从住房需求者来看，公共住房主要是指政府供应给中低收入阶层的住房。 2、从住房供应者角度来看，公共住房主要是指以政府投资或贷款为主兴建的或非营利的私营企业和居民团体接受政府补贴建设、向低收入家庭出租或出售的住房。 3、公共住房金融的基本原则是不以营利为目的，只为回收成本。 4、从住房流通过程来看，公共住房主要指低于市场价出售并对转售有限制的政府投资、贷款或补贴的住房，以及低于市场租金出售的政府投资、贷款的补贴的住房。 5、从住房分配过程来看，公共住房主要是依据居民的家庭收入、已有居住状况实行配给制和轮换排队制。 6、从住房的价格机制看，公共住房指低于市场价格租售的住房。公共住房的差价主要由政府在土地供应、房租、税收及适当财政补贴等方面给予政策性补贴。 国外公共住房及其管理模式 （一）美国 为了解决低收入家庭住房问题，美国政府在立法、金融、税收等方面都大力干预，同时也提出了许多针对低收入家庭的住房计划，帮助低收入家庭解决住房问题。 1.法律 《合众国住房法》，规定了要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划。《国民住宅法》要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅。《开放住房法案》以帮助穷人成为房主，规定