《物权法》解读之住宅小区配套设施的定性问题 物权法草案.doc

《物权法》解读之——住宅小区配套设施的定性问题 物权法草案 话题：物权法草案 不足之处 多余的话 业主 特邀嘉宾：刘保玉教 授秦伟 副教授主题发言人：刘 艳山东省人民检察院检察官满洪杰济南市中级人民法院法官 复旦大学民商法博士研究生钟淑健济南市中级人民法院法官 山东大学民商法博士研究生刘晓蕾山东大学民商法硕士研究生主持人： 韩笑晨山东大学民商法硕士研究生主持人：各位老师，各位同学，晚上好！欢迎大家来到我们民商法沙龙第六期。本期沙龙的主题是：物权法解读之二——住宅小区配套设施的定性问题。首先介绍一下今天做客我们沙龙的两位嘉宾老师，刘保玉老师和秦伟老师。掌声欢迎两位老师。（掌声）明确物的归属，定纷止争是物权法的主要作用之一，物权法条文所涉及的土地征用，房屋拆迁，物业纠纷等许多问题，其实质无不涉及产权关系的明确，权利人财产权益的保护。不论是我们之前讨论过的公共利益的界定，还是我们本期的焦点——住宅小区配套设施的定性，其实都是与我们的个人权益尤其是经济利益有着密切联系的，这也是物权法所要解决的核心问题。物权法的许多条款都带有鲜明的时代印记，以往城市房屋基本上分为直管公房，自管公房和私房三种，前两种房屋的产权归房管部门和单位所有。住宅区内的公共配套设施一般都归产权单位所有和管理。而如今随着市场经济的深入发展，住房商品化的形成，房屋产权结构也悄然发生了变化。地产开发商向国家购买了一块土地的使用权，在这块土地上开发住宅，并按照有关规定建造了若干公共配套设施，之后开发商便把住宅出售给业主，此时产生的一个重要问题就是，该住宅小区内的公共配套设施究竟该归谁所有呢？物权法颁布之前，这个问题就已经引起了许多纠纷，从物权法草案审议过程到物权法实施之后，这个问题的规定也始终存在着较大的争议，这也是我们今天讨论这个问题的意义所在。这一争议主要是围绕着物权法的第六章：业主的建筑物区分所有权展开的。其中第74条关于小区停车位的规定又是争议的焦点。正是由于对这一章许多条款的理解尚存在分歧，住宅小区配套设施的定性尤其是小区停车位的归属至今在学界及司法界都没有一个统一的结论。今天，我们也不妨围绕着对这一章的解读，共同探讨住宅小区配套设施究竟应该如何定性。首先欢迎我们的第一位主题发言人，来自山东省人民检察院的刘艳检察官。有请。（掌声）刘艳：各位老师、各位同学，大家晚上好！作为一名检察人员，很高兴、也很荣幸能有这样一个机会在这里和大家共同学习和研究物权法中建筑物区分所有权的一些问题。我想这一问题和我们的生活联系非常紧密。司法实践中，与之相关的纠纷也比较多。事实上，建筑物区分所有权这样一种权利在实践中早就存在，但在物权法中，才正式将这样一种权利制度化，物权法第一次将业主的建筑物区分所有权作为法律上的一项新型权利加以规定，就是物权法在第六章、第70条——第83条关于业主的建筑物区分所有权的规定。（一）什么是业主的建筑物区分所有权？建筑物区分所有权，简单来说，是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形。这种状况，主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”　这实际就是对业主的建筑物区分所有权的定义。从这一规定可以看出：业主的建筑物区分所有权是一种复合性权利，包括：业主对其专有部分的专有权（71条）+对建筑区划内共有部分的共有权（72条）+共同管理的权利（就是业主对建筑区划内共有部分的共同管理的权利，理论上叫成员权）。对于专有部分，我们知道是指我们所购买的房子，理论上指具有构造上、使用上的独立性，并且能够成为分别所有权客体的部分。当然对于专有部分的界定理论上有不同的学说，比如空间说、墙面说、壁心说等等。但一般认为，我们所购买的房子应以房间天花板、地板、墙壁的中心线为界，向里收缩形成的空间，属于业主的专有部分。我也认为这样来界定专有部分的方法是一种比较科学的方法。对专有部分，物权法在第71条第1款规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”这种专有权实际上就是一种对专有部分的所有权。房产证（房屋所有权证）实际上就是对这种权利在法律上的确权凭证。业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。这种权利虽然具有所有权的特征，但我觉得这种专有权与一般我们所说的所有权又不完全相同。通常我们说，这部手机是我的，我可以扔了，砸了，别人都不能干涉。但建筑物区分所有权中对专有部分专有权的行使不行，尽管房子是你的没错，你不能把房子砸了。因为你要砸了房子可能整栋大楼就危险了。也就是说，这种权利的行使受到一定的限制，物