上海市普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究.ppt

普陀区商务楼宇板块分布： 板块内企业基本为国内企业，贸易类居多，基本是汽车专业市场等滋生的服务类行业，区域客户整体没有明显特征，这与板块内写字楼基本为小业主持有有关。 长寿路目前入户企业主要是追求成本又很看重地段的上海本地企业，受南京西路辐射，以贸易类企业为主，以及综合性服务类行业为主。 各板块商务楼宇市场现状：长寿、中山武宁已趋于成型；中环、长风、桃浦开发进行中；真如规划施工阶段 按照规划的物业档次；目前售价/租金将板块分级 基于外部机遇，普陀区各板块发展机会总结： 对“国际大都市旧城区复兴之商务楼宇发展专题”进行针对性的发展及影响规律研究…… 苏黎世作为瑞士最大的城市，地处东欧各国商路要冲，是瑞士水陆空交通枢纽，东欧商业金融与文化中心 苏黎世西区（Zürich West) 位于苏黎世西北部，是苏黎世新兴的四大商务区之一，以工业时代的历史印迹与现代创意融合为其特色 伦敦西区是世界办公最贵的CBD地区，苏黎世也有西区。这两者都是属于艺术与夜生活的活动范围，只不过在苏黎世的西区还是个刚诞生的宝宝，是近几年来才兴起的超人气区域。 这里原本是工人阶级活动的工业区，伫立许多大型工厂，后经过历史变迁、更新，苏黎世西区表现出工业化文明时代的历史印记与当今信息化的发展有机融合在市民的日常工作生活情境中，散发出独特魅力，成为苏黎世最具吸引力的场所之一。 苏黎世西部工业区在产业危机和环境压力的驱动下，进行产业转型，最终形成金融服务业、高新技术、物流为主的格局 苏黎世西区利用城市大门优势，建成了服务苏黎世，辐射瑞士周边地区的物流中心，改革弱势传统产业，简化投资政策，依托现有资源改善办公环境，增加文化产业，把科技转化为生产力 苏黎世西区规划中强调“混合适居城市（Living, Mixed City）”的概念，通过更新和利用原有建筑，为城市提供商业、娱乐、科研办公、餐饮等功能空间 苏黎世西区商务楼宇发展启示： 区域背景： 里昂是仅次于巴黎的法国第二大都市区，是法国南方的经济、文化、工业中心，同时也是法国著名的历史城市。 产业实力： 法国里昂历史上曾为西方丝织业印刷业中心，现为工业基地之一，商业中心、水陆交通枢纽。每年在此举行国际博览会，游览业甚盛。 交通枢纽： 城市扼巴黎到地中海沿岸的主要通路，并可东到瑞士、意大利，南下西班牙，拥有高速公路、电气化铁路和内河航道，因而是法国东南部运输网的中枢。 进入20世纪50年代起，受到亚洲和其他地区的廉价产品的竞争以及新技术革命浪潮的冲击，导致区内生产萎缩，大量工厂关闭，失业率上升 城市的不断扩张使工业区由原先的城市边缘区逐渐成为城市中心区的一部分 国际产业格局变化造成本地竞争力下降，导致工业企业规模不断缩小，区内的工厂企业相继关闭或外迁 旧工业区面临结构性衰落．包括地区经济缺乏活力． 城市环境破败、失业率高等多方面问题。 基于交通便利发展起来的维斯区在工业发展后期承担的更多的是工业所带来的负面影响，但在由政府主导、多方参与的复兴阶段中维斯区又重新焕发了活力 维斯区的复兴第一步由疏导过境交通开始，这也是改善地区公共空间环境的重要环节，增加了地区发展潜力 为了真正实现产业结构的更新，对新的有生命力的经济增长点给予政策上的大力扶持，例如：对有经济“火车头”作用的企业在进驻地区时获得60%的土地转让优惠 维斯区内最具代表意义的企业是Infogrames 公司的挽留。 1997年，Infogrames公司对其企业选址重新考虑，原在维勒芭奈(Villeurbanne）的所在处已经过于狭小。大里昂地区为了将这个第二大游戏公司留在区内，而不是向巴黎或伦敦转移，向其提供在维斯工业区地区具有区域优势的地块，并赋予一系列优惠及职责。 比较低廉的地价 在这个收购的过程中， 拥有为期五年的以固定价格进行优先收购的权利。 不仅入驻该片区，还赋予该企业在城市建设中承担了土地的开发建设和经济运作的开发商职能 也正是Infogrames公司的到来，在维斯发展“信息产业极核”的想法产生了，发展同类第三产业的过程随之开始。 里昂维斯区商务楼宇发展启示： 普陀区“十一五”规划中，已点出各重点片区的发展方向以及功能定位 在实际的运行过程中，各片区的发展还存在一些问题： 但结合发展现状分析，十一五规划中也存在以下问题： 规划依据之一：基于区域整体定位、现实发展条件，以差异化定位、错位竞争、持续性开发等原则对各商务集聚区进行规划 规划依据之二：立足区域自身产业需求，满足城市中高端企业的置换以及新增企业对中高端商务空间的办公需求 规划依据之三：以普陀未来可实现的、具有发展潜力的现代服务产业，形成都市经济增长极，并带动区域的商务需求 以商务办公功能为核心，集商业、商务交流、娱乐文化等多种配套功能于一体，催化整个地区商务楼宇经济的发展 承接产业链环节的上