中堂1-5商业营销思考1.pptVIP

四、 1-5商业投资回报分析 随着09年11月北京34个部门和城南五区共同参与制定 《促进城市南部地区加快发展行动计划》的公布实施 ，2900亿元资金为南城带来了根本性提升，本区域属于南城内城区域，为受益最大板块之一； 投资600亿的丽泽金融商务区已经落实规划进入建设实施阶段，按照其“三年打基础（至2012年），五年上台阶（至2014年），八年成规模（至2018年）”的总体安排，目前的丽泽板块正属于潜力股，具有巨大的升值空间；中堂项目属于丽泽核心商圈的外围居住功能区； 区域大量高端住宅社区的建成及规划极大地改善了区域内商业的消费客群，表现为消费客群数量的快速增加，高端客群带来的消费能力的巨大提升，中堂所在的南城区域正成为商业项目必争的宝地。 四、1-5商业投资回报分析 区域重大利好因素： 区域商业项目具有巨大升值潜力 1000米 700米 民生家乐 华润万家 1-5商业 大成时代中心 大成Mall 以临近的民生家乐（原世纪家家福）和华润万家两家社区商业中心为主要租金参考对象： 建筑 面积 楼层 租金（元/天㎡） 民生家乐 约1.2万 B1/F1/F2 6~8 华润万家 约1万平 F1/F2 7 随着大成郡两个商业体的运营，区域商业氛围将大为提升，商业体租金将有较大幅度上升。 本报告仅安装目前租金进行静态分析。 四、1-5商业投资回报分析 租金参考标准 楼层 面积 （㎡） 租金范围 （元/天*㎡） 平均租金 （元/天*㎡） 日租金 （元） 年租金 （元） B1 3279.91 3~5 4 13120 4788669 F1 2824.25 7~9 8 22594 8246810 F2 3126.56 6~8 7 21886 7988361 合计 9230.72 576001-5商业正常运营后年租金约为2102万元。 四、1-5商业投资回报分析 1-5商业租金水平 2011年商业地产火爆…… 丽泽商务圈的建设周期对本板块升值有极大利好…… 社区商业属于风险最低、回报最高的商业地产类型 社区商业销售价格通常是住宅价格的2倍左右 预期1-5商业价值在未来两三年内从目前48000升值约50% 均价达到约70000元/平米 四、1-5商业投资回报分析 1-5商业升值预期 五、 1-5商业意向客户小结 　 客户情况 主要需求 意向程度 地下一层 京客隆 约3200平米 意向确定 　 超市发 约3200平米 意向强 　 天客隆 约3200平米 意向强 一层 建行营业厅 约1600平米 意向确定，报总行审核 　 交行营业厅 约1600平米 意向确定，总行已审核通过 　 其它意向客户23名 40-100平米 意向强 二层 中国移动营业厅 800平米 意向确定 　 其它意向客户36名 40-80平米 意向强 五、中堂1-5商业意向客户小结 * 中堂1-5商业营销思考 三、 1-5商业本体分析 二、 1-5商业项目环境研究综述 目 录 四、 1-5商业投资回报分析 一、宏观调控政策解析 五、 1-5商业意向客户小结 一、宏观调控政策解析 一、进一步落实地方政府责任 二、加大保障性安居工程建设力度 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管 四、强化差别化住房信贷政策 五、严格住房用地供应管理 六、合理引导住房需求 七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 八、坚持和强化舆论引导 住宅房价目标施压地方政府； 保障性住房须扩大覆盖； 引导合理的住房消费观念 二手房交易税按全额征收 二套房首付款提至六成 增加土地供应力度 限购令全面升级 国八条 明晰并直接影响市场的政策 模糊且未提具体措施的政策 * 一、宏观调控政策简析 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 解读： 政策原文： * 打击住宅投资型需求，抑制二次以上改善型住房需求。这一政策将二套房的首付再提高至6成，住宅贷款首次高于商业贷款门槛，对住宅市场影响较大。 一、宏观调控政策简析 整体市场：在限购、限贷制约下，全面打击了住宅投资性购房需求，但对于商业地产来说却是重大利好，由于商业地产不受政策限制，大多数市场热钱涌入商业地产领域。 开发企业：住宅楼盘销售压力必然增加，资金回笼受阻，大多数大型开发企业向商业地产领域转型，如万科、保利、龙湖地产都加大了商业地产领域的扩张 购房者：据官方统计2011年商业地产销售增速明显高于住宅产品，对于广大投资者来说，商业地产可能是未来几年资本市场的又一热点 * 在新政的调控之下，商业地产成